ALACSONYAK A BÉRLETI DÍJAK

Megéri-e lakásba fektetni? Milyen ingatlant vegyünk?

Van, aki kisebb-nagyobb gyermekének vásárol lakást, van, aki már a tervezőasztalról elviszi a kiszemelt ingatlant, míg az idősebb korosztály egyre inkább ráharap az üdülőhelyek kínálatára. A befektetési célú vásárlás esetén a hozam nagyobb részét az ingatlan felértékelődése adja, nem a befolyó bérleti díjak.

Megoszlanak a vélemények arról, hogy jó üzlet-e lakást vásárolni kiadás céljából. Az egyik oldal szerint a jelenlegi bérleti díjak mellett az egyik legrosszabb befektetési formáról van szó, míg mások úgy vélik, egy jó helyen lévő lakásba érdemes lehet invesztálni.

Befektetési céllal az új lakások kínálatából a könnyen értékesíthető, 15-25 millió forintos, másfél, kettő, egy plusz két fél szobás lakások vásárlásán lehet érdemes elgondolkodni - tanácsolta Demetrovits Petra. Ezeket elhelyezkedéstől függően havi mintegy 100-160 ezer forintért lehet kiadni.

Bartucz viszont úgy véli, egy 15 milliós ingatlant biztonsággal inkáb csak 80-100 ezerért lehet kiadni, vagyis a nyomott bérleti díjak okán a lakásbefektetés várható megtérülése nagyon is elhúzódik. Ennek megfelelően 10-12, szerencsés esetben nyolcéves megtérüléssel számolhat az, aki könnyen kiadható kis lakást vásárol, míg egy harmincmilliósnál a megtérülés húsz évig is elhúzódhat. A bérleti díj kalkulálásánál figyelebe kell venni az adót, a meghirdetés költségeit, de a megtérülést rontja az is, ha üresen áll a lakás, illetve a renoválási költségek. Hozzátette: ha valaki bérbeadási céllal vásárol, pontosan tudnia kell, milyen célcsoportnak adja ki. Azaz ha valaki egyetemistákra számít, évi 10 havi kiadással számolhat, tisztában kell lennie a kollégiumi árakkal, a közlekedési viszonylatokkal.

Lakást a gyereknek

A befektetési célú vásárlók egyik tipikus körét azok a fiatal családok jelentik, amelyek egy-egy épülő projektben vásárolnak 3-5 éves gyermekük számára új ingatlant, vagyis 10-20 éven át bérbeadják majd a lakást. Szintén családi projekt, amikor a vidéki szülők úgy szállnak be egy új, fővárosi lakásba, hogy azt majd az egyetemre járó gyerekük használja ahelyett, hogy albérletbe menne. Ebben az esetben nem ritka, hogy rögtön egy nagyobb lakást vásárolnak azért, hogy a plusz szobák kiadhatók legyenek. A felsőoktatási intézmények környékén megvalósuló fejlesztések már figyelembe veszik ezeket az igényeket, s az épületekben emiatt kisebb, illetve több félszobával bíró lakásokat is kialakítanak - mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum franchise igazgatója. Hozzátette: ha néhány éven belül a környék is megújul, biztosra vehető ezen otthonok értéknövekedése.
Bartucz Tamás, az Ingatlanbank franchise igazgatója szerint stabil, de előre igen nehezen megjósolható nagyságú értéknövekedést hozhat, ha az adott városrész átrendeződése szociális átrendeződést is eredményez. Ennek lehet iskolapéldája a megvalósulás előtt álló Corvin-Szigony projekt - tette hozzá.

Vásárlás a tervezőasztalról

Jóval rövidebb távon kalkulálnak azok, akik a projekt értékesítésének indulásakor a kezdeti akciókat kihasználva vásárolnak, kihalászva a legjobbnak vélt ajánlatokat, majd még az átadás előtt továbbadják a lakást. Az előértékesítési akciókban 10-20 százalék befizetésével le lehet ugyanis foglalni egy-egy lakást, a többit csak másfél-két év múlva kell kifizetni, ráadásul aki több ingatlanra is szemet vetett, további kedvezményt - például könnyített fizetési ütemezést - is elérhet. Itt egyrészt azzal is nyer a befektető néhány százalékot a "rendes" vételárhoz képest, hogy viszonylag kevés pénze áll "tétlenül" az épülő lakásban, de az igazi hasznot persze az jelenti, ha később drágában tudja eladni szerzeményét - mondta Demetrovits Petra, az Otthon Centrum (OC) értékesítési vezetője. A felértékelődés szempontjából a legfontosabb tényező a projekt elhelyezkedése, a környék jelenlegi és várható jövőben adottságai, valamint a lakás jellemzői, azaz mérete és épületen belüli helye. Az ingatlan szolgáltatásai ezekhez képest nem igazán lényegesek. Az Otthon Centrumnál nem ritka az olyan ügyfél, aki 3-4 millió forinttal a zsebében szeretne így invesztálni.

Hasznok

Az ilyen befektetésen realizálható haszon nagyságára nincs hüvelykujjszabály: a kezdőrészletre vetítve 5-25, de akár 100 százalék is elérhető - mondta Demetrovits. Szerinte a legnagyobb értéknövekedési potenciál azokon a helyszíneken lehet, ahol - egyéb fejlesztések révén - nagyobb terület újul meg, alakul át. Ilyenre példa a VIII. kerület tömbrehabilitációs része, vagy a XI. és a XVI. kerület egy-egy körzete, szemben a belvárossal, ahol egyébként is magasabbak az árak és ritka az új építésű projekt. Kühne Kata szerint különösen azok fektetnek be szívesen még a projektek legelején, a tervezőasztalról vásárolva, akik ezen a téren korábban kellemes tapasztalatokat szereztek. Ők már nem csak a kisebb, másfél szobás lakásokra csapnak le, hanem a legjobb szinten lévő, nagyobb otthonokra is. Ahogy halad előre a projekt, meghozzák a döntést, hogy eladják vagy inkább bérbeadják, hiszen a felépülés ideje alatt is változhat annyira a környék, ami módosítja az eredeti elképzelést.

Kockázatok

Mint minden befektetés, ez is rejt kockázatokat, és az is általában igaz, hogy minél nagyobb a lehetséges haszon, annál nagyobb a rizikó. Utána kell nézni, hogy a környéken milyen más fejlesztések zajlanak, mekkora lesz a beépültség, mi várható az adott projekten belül, milyen teljesítményt nyújtott korábban az építő. Az sem segíti a befektetőt, ha az esetleg több ütemben zajló építkezés félbeszakad vagy túlzottan elhúzódik, így a lakások hosszú időn át építési területre néznek.
Bár a 10 százalékos kezdő befizetés csábító, nem árt felkészülni arra, hogy előfordulhat, végig kell vinni a vásárlást az átadásig, vagyis megfelelő hitellehetőségnek vagy készpénzállománynak célszerű tartalékban lennie - figyelmeztetett Kühne Kata. Hozzátette: jó, ha mindehhez gyakorlott ingatlantanácsadó segítségét kéri a reménybeli invesztor.
Bartucz arra is figyelmeztet, hogy rossz esetben akár évekig is a befektető nyakán maradhat a lakás, márpedig akkor bejön a képbe a közös költség és az amortizáció is, így a végén bukó lehet az ügylet.

Használt lakás - kicsi és nagy

Kühne Kata szerint a használt lakásoknál nagyobb hozam érhető el, de persze nagyobb is a kockázat. Továbbra is jelen vannak a piacon azok a befektetők, akik a nagyobb értékű, ám lelakott, pénzszűkében lévő tulajdonos által meghirdetett belvárosi lakásokra pályáznak. Ezek az otthonok a felújítás után vagy új tulajdonoshoz kerülnek, vagy a bérleti piacot gyarapítják - utóbbira a Liszt Ferenc tér vagy az Ó utca jelent jó példát, ott ugyanis szívesen bérelnek lakást a magyar és a külföldi fiatalok.
Bartucz Tamás szerint a lakáskiadást tervezők számára jó megoldás lehet egy kis vagy közepes méretű, jó közlekedésnél fekvő panellakás megvétele. A panelek mellett szól, hogy egy esetleges felújítás olcsóbban megúszható, az épületben és a lakásban futó vezetékek kevesebb meglepetést tartogatnak és könnyebben cserélhetők, mint egy századfordulós bérházban, ha pedig a házban szükségessé válik valamilyen beruházás, annak közösköltség-vonzata sok lakó között oszlik meg, szemben például egy hatlakásos társasházzal. Csak minimális amortizációval kell számolni, de ez igaz a "rendesen megcsinált" új építésű lakásokra is, az első öt évben. (Kiadásra venne, hitelfelvétellel? Olvassa el korábbi cikkünket!)
Bartucz egy másik példát is említett: egy egyszobás, tízmillió forint körüli, kelenföldi tégla lakást stabilan 50-60 ezer forintért ki lehet adni, adott esetben könnyen el is adható, az értéknövekedése pedig amortizáció feletti lehet.
Kühne Kata szerint viszont a kis mérettel szemben ellenérv lehet, hogy egy 1 plusz két félszobás vagy annál nagyobb panellakást 70-75 ezer forintért ki lehet adni, s ott, mivel egy-kettőnél több bérlő is összeállhat, könnyebben kifizetik a bérleti díjat. Hozzátette: egy kis lakás kiadása - a karbantartás és a meghirdetés járulékos költségei miatt - akkor érheti meg, ha legalább másfél-két évig bennmarad a bérlő.

Szenior üdülők

A középkorúak és idősebbek körében a wellness-üdülőingatlanok számítanak igazán népszerűnek, visszabérlési konstrukciók keretében. Ezzel ugyanis népszerű üdülőhelyeken - Sopron, Zalaegerszeg, Balaton - lehet tulajdonhoz jutni, a beruházó garantálja az évközbeni bérbeadást, de évente néhány hétre saját célra is használható az ingatlan. Az ötven év fölöttiek már nem igazán akarnak bérbeadás céljára lakást venni, macerás a hirdetés, a pénzbehajtás, így inkább üdülőbe fektetnek - vélte Kühne Kata. Szerinte a vevők úgy gondolkodnak: ahelyett, hogy évente elköltenének félmillió forintot két-három gyógy- vagy wellness-kúrára, inkább egyszeri néhány milliós befektetéssel és hitelfelvétellel beszállnak egy apartmanba, amivel azután nincs több macera. Hozzátette: e korosztály a külföldi befektetők aktivitása után kezdett élénkén érdeklődni az ilyen ingatlanok iránt.

(NAPI Online)

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&nID=327600&placein=hirkereso_vezeto