Nógrád - SzendehelyÜzletet látnak a golfpályával összekötött ingatlanfejlesztésben azok a beruházók, akik a következő években öt új golffalut építenek fel az ország különböző pontjain. Ezzel csaknem megduplázódik a bajnoki golfpályák száma az országban. A golfüdülőt vásárlók és a befektetők kedvenc régiója eddig Portugália, Spanyolország és Dél-Franciaország volt. Újabban sorra teszik le a golffalvak és -telepek alapköveit Marokkóban, Egyiptomban, Törökországban, Bulgáriában, Horvátországban és Montenegróban is. Magyarország még reménységnek tekinthető, hiszen csupán egy befejezett golflakóingatlan-beruházás tapasztalatait elemezhetik a befektetők.
Nagy területigénye miatt (minimum 60 hektár, de ideálisnak a 100 hektár tekinthető) egy 18 lyukú golfpálya megépítése és fenntartása igen költséges beruházás, csaknem 1 milliárd forintba kerül. Az ilyen pályákra épült, nagyjából 450 európai ingatlanegyüttesre jellemző, hogy 80-130 négyzetméteres lakásokból, apartmanokból vagy 150-250 négyzetméteres villákból áll. Az ingatlanok többsége magán a pályán van, az ablakból látni lehet a játékosokat. A legmagasabb színvonalú beruházások költsége csaknem 10 millió euró, az átlag 6,5 millió. A lakások ára a fejlődő régióban, például Kelet-Európában vagy Törökországban 1000-2000 euró négyzetméterenként, a bejáratottnak számító Spanyolországban és Portugáliában 2000-3500 euró, a legmenőbb üdülőhelyeken, például Portugália jobb részein és Dél-Franciaországban 3500-6000 euró. A villák összára 300 ezer eurónál kezdődik és a felső határ 1,5 millió euró. (A tengeri kilátás 30-50 százalékos, a kilátás a golfpályára pedig 15-35 százalékos felárat jelent.)
Az ingatlanpiacon bevált technika szerint az ingatlanok árát folyamatosan emelik. A sikeres projektek első vásárlói 34 százalékkal fizetnek kevesebbet, mint akik a beruházás második vagy harmadik évében szállnak be. Az ingatlanberuházók két kérdésben vitatkoznak egymással. Az egyik az, hogy a golfpálya emeli-e és ha igen, mennyire az ingatlan értékét, a másik pedig, hogy javít-e az értékesítési mutatókon, ha sztártervező készíti el a pálya terveit.
| Kellenek-e a sztárok? |
A beruházók két stratégia közül választhatnak, amikor tervezőt választanak. Az egyik megoldás, ha nagyon profi, minden igényt kielégítő pályát terveztetnek képzett, de nem ismert dizájnerrel. A 18 lyukú pályán megvalósuló ingatlanfejlesztés esetében átlagosan 3-4 millió euróval drágább az, ha golfos körökben vagy azon túl is jól csengő nevű sztártervezőt bíznak meg. (Extra költséget jelent a tervező díja, valamint a különleges ötletek kivitelezése.) Néhány ismert név: Tom Fazio, Jack Nicklaus, Arnold Palmer, Arthur Hills, Steve Forrest vagy Gary Player. Még a világ leghíresebb golfbajnoka, Tiger Woods is beszállt az üzletbe, és saját magáról elnevezett pályát tervez Dubaiban. Jóval átlagon felüli honoráriuma 50 millió dollár lesz. A sztárok jelenléte mindenképpen felsrófolja az ingatlanárakat (szerződés kötelezi őket az építkezés rendszeres meglátogatására, a lakókkal való parolázásra, versenyeken való részvételre). A KPMG számításai szerint egy ismert pályaépítész névjegyét nem viselő, 200 lakásból és villából álló beruházás négyzetméterára 176 euróval kevesebb, mint a „signature” tervezőé. 500 lakásos beruházás esetén a különbség kisebb, átlagosan 70 euró, tehát minél nagyobb a projekt, annál jobban megéri ismert neveket szerződtetni. Ahogy Scott Ferrell, az egyik sztártervező cég, a Gary Player Design munkatársa fogalmazott, további előny az, hogy gyorsabb lesz az értékesítés, hiszen az ünnepelt tervezők jelenléte nagyobb nyilvánosságot, ismertséget jelent a sajtóban, könnyebb eljuttatni az építkezés hírét az érintettekhez. |
Kik vásárolnak majd?
A KPMG májusi, budapesti golfkonferenciáján megszólaló nemzetközi és hazai ingatlanfejlesztők legtöbbje úgy gondolja, hogy a golfpálya 25–30 százalékkal növeli az ingatlanok forgalmi értékét. Hegyi Attila, a bükfürdői Birdland igazgatója szerint még ennél is nagyobb lehet a különbség. A településen hasonló lakásokat értékesítő cégek 240 ezer forintos négyzetméteráron sem tudják eladni beruházásaik összes lakását, amíg a golfberuházás 450–500 ezer forintos árakat tudott érvényesíten úgy,
hogy jelenleg nincsen eladatlan ingatlanjuk.
A kérdés persze az, valóban a golfpálya-e az egyetlen ok, vagy egyéb tényezők is közrejátszanak az ilyen lakó-üdülő beruházások magasabb értékében. A pályákon kívül ugyanis wellness-létesítmények (szauna, termálfürdő), ötcsillagos szállodák és szállodai szolgáltatások (mosoda, takarítás, kertészet), egyéb sportpályák, éttermek, néhol bevásárlóközpontok is javítanak az infrastruktúrán. Amellett, hogy ezek klasszikus értéknövelő tényezők, költségeiket is be kell építeni a lakóingatlan-árakba.
Kik vásárolnak golfingatlant Magyarországon és a „fejlődő országokban”? Minden megkérdezett beruházó arról számolt be, hogy elsősorban külföldiek, angolok, németek, írek, amerikaiak, ritkábban norvégok és svájciak. A Zala Springsben 20 százalék a magyar vásárlók aránya, a csákberényi golfklub pedig arra számít, hogy az új tulajdonosok fele magyar lesz.
A budapesti konferencián vendégeskedő golfcsillag, a bicskei golffalut építtető Christy O’Connor szerint a külföldi érdeklődők aránya mindig is magasabb lesz, ezért Magyarországon rájuk koncentrálva kellene pályákat építeni. Véleménye szerint elsősorban nem a mennyiség számít. Ha a jelenlegi, vegyes színvonalúnak mondott 6 helyett csupán 10 kiváló minőségű, 18 lyukú pálya épül, azzal meg lehet fogni a nyugatról érkező üzletembereket, cégeket.
Mennyiért épül egy golfpálya itthon?
| Pálya jellege | Területigény (hektár) | Építési idő (hónap) | Beruházás (forint) |
| Gyakorlópálya | 3 | 2-4 | 60 millió |
| Golfcentrum | 5-10 | 3-6 | 150 millió |
| Par3-as pálya | 10-15 | 4-8 | 250 millió |
| 9 lyukas pálya | 30 | 8-15 | 650 millió |
| 18 lyukas pálya | 60-100 | 10-20 | 950 millió |
| 27 lyukas pálya | 120-50 | 12-25 | 1,25 millió |
Forrás: Magyar Golfszövetség
(A hazai golfingatlan-beruházások térképe és a teljes cikk megtalálható a hvg.hu-nak az e heti HVG-ben megjelenő ingatlanmellékletében.)
Forrás: http://hvg.hu/gazdasag.ingatlan/20070607_golf_ingatlanok.aspx?wa=hk07