Ingatlanirodák: velük vagy nélkülük?

Lakásokat, házakat, hétvégi nyaralókat, irodahelyiségeket adunk - veszünk. A fő kérdés az, hogy milyen módon talál egymásra a vevő és az eladó. A célravezető megoldás megtalálása számos tényezőtől függ. A döntés előtt tisztában kell lennünk az ingatlan értékével, annak pozitív és negatív tulajdonságaival egyetemben. Ám nem elhanyagolható szempont az sem, hogy milyen gyorsan kell lebonyolítanunk az adásvételt.

Feladhatunk például hirdetéseket ingatlanos újságokban, vagy az internetre is feltehetjük eladásra kínált ingatlanunkat, esetleg ragasztgathatunk cetliket a póznákra, illetve körbekérdezhetjük ismerőseinket is (mondjuk nem túl felhasználóbarát módon a közösségi portálokról kör e-mailek segítségével).

Természetesen más lehetőség is számításba jöhet: közvetítő irodákat is felkereshetünk. Ezek egyrészt bizonyos értelemben leveszik a vállunkról a terhet, másrészt ezt persze csak azért teszik, hogy még több terhet rójanak ránk.

Ügyfelekre éhes ingatlanirodák szép számmal állnak rendelkezésre. Sokakban élhet velük szemben bizalmatlanság, azonban a megbízható kicsik mellett számos nagy nevű és jó presztízzsel rendelkező iroda létezik, melyek kiterjedt hálózata, vagy járulékos szolgáltatásai bizalmat kelthet a kliensekben.

Az ingatlanirodák jó része a közvetítés mellett egyéb szolgáltatásokkal is áll egyébként az ügyfelek rendelkezésére. A hiteltanácsadás, biztosításkötés, földhivatali eljárás és ügyvédi ügyintézés mellett jellemzően akár a lakáskulcsunkat is a rájuk bízhatjuk, így nem is kell mindig ott lennünk, ha egy érdeklődő megtekinti az ingatlant.

Ha a kulcsot nem is adjuk ki a kezünkből, arra bizton számíthatunk, hogy a potenciális vevőt mindig elkíséri a referens, persze ez nem csak a mi biztonságukat szolgálja. A közvetítő szempontjából ugyanis ez a záloga annak, hogy ne tudjuk megkerülni az adásvételkor az irodát, kibújva ezzel a jutalékfizetési kötelezettség alól.

A tesztelés során egyébként azt tapasztaltuk, hogy sok múlik a szerencsén, illetve az adott értékesítő hangulatán is. A második telefonhívás ugyanis esetenként teljesen más megbízási konstrukció felajánlását eredményezte: Lássuk hát a tényeket!

A tesztelés során 10 fővárosi (5 budai és 5 pesti oldalon ténykedő) ingatlanközvetítőt kerestünk meg. Az irodákat az igénybe vehető szolgáltatásokról és a megbízási szerződés lehetőségeiről faggattuk.

A budai oldalon egy I. kerületi, egy szobás, erkélyes, felújított, összkomfortos, téglalakás tulajdonosaként kerestük meg a kiszemelt irodákat. A Mária téri Duna House - konkurenseihez hasonlóan - a következőt ajánlotta: első lépésben mindenképpen szükséges egy személyes találkozó a lakásban, ahol megköthetjük a szerződést, és fényképek illetve alaprajz is készül. A szerződést jellemzően fél évre kötik és általában háromféle lehetőség közül választhatnak az ügyfelek: kizárólagos, félkizárólagos, és a nem kizárólagos megbízás. A közvetítőnek a jutalék persze csak akkor jár, ha megvalósul az adásvételi szerződés, az előzetes szolgáltatások ingyenesek.

A Duna House esetében a kizárólagos megbízásnál a jutalék mértéke a kialkudott vételár 3,9 %-a + áfa. Ennél a módozatnál nem kereshetünk fel más közvetítő céget, és saját szakállunkra sem reklámozhatjuk az ingatlanunk. Ebben az esetben lakásunkat számos orgánumban kiemelt hirdetésként jelentetik meg.

A félkizárólagos szerződésnél a jutalék mértéke 4,2 %+ áfa, ilyenkor az ügyfél propagálhatja lakását magán úton, de másik irodát nem bízhat meg ezzel. A nem kizárólagos konstrukciónál 5 % + áfa is ütheti az ingatlanos markát, de ekkor másik irodát is megkereshetünk, és magunk is tevékenyen részt vehetünk az értékesítési folyamatban. Így csökken persze annak a lehetősége, hogy a cég közbenjárásával találunk vevőt.

A Krisztina körúton található Otthon Centrum szinte azonos módszerekkel dolgozik. A kapott tájékoztatás szerint előzetesen mindig megvizsgálják, hogy az ingatlan mennyire eladható. Így el tudják dönteni, hogy egyáltalán érdemes-e vele foglakozni. Itt is háromféle konstrukció közül választhatunk, azonban nagyon rugalmasnak tűntek, mert általában „minden a megbeszélés tárgyát képezi”.

A kizárólagos és nem kizárólagos módozatoknál a szerződéskötés minimális időtartama három hónap, az előbbinél 4,5 % + áfát, az utóbbinál 4,8 % + áfát számolnak fel. Az általános szerződés pedig határozatlan időre szól, melynél 5 % + áfa a limit. A megbízás időtartama az ingatlan értékének megfelelően változik, ezt személyesen lehet csak azonban megbeszélni, mert „ehhez legalább a lakást látni kell”.

A Csatárka utcában működő Star Ingatlan Kft. kizárólagosság nélkül dolgozik, és általánosan a kialkudott vételár 4 % + áfát kéri az ügyfeleitől. A megkötött szerződés visszavonásig érvényes. A cég több mint tíz internetes portálon, valamint több színes, tematikus apróhirdetéseket tartalmazó újságban hirdeti a rábízott ingatlanokat. Az irodával együttműködő ügyvéd be tudja szerezni a szükséges tulajdoni lapokat, és felhívja a figyelmet az adó- és illetékfizetési kötelezettségekre is.

A Csalogány Ingatlan Kft. kétféle szerződéses lehetőséget kínál. Érdekes, hogy kizárólagosság, és nem kizárólagosság esetén egyaránt 4 % + áfával dolgoznak. A kizárólagosságról szóló szerződést három, vagy hat hónapra lehet megkötni, a másik módozat pedig visszavonásig érvényes.

A cégnél hangsúlyozták, hogy a kizárólagosság az ügyfél döntése, de nem szabad elfelejteni, hogy ilyen esetben kiemelten kezelik az ingatlant. Tájékoztatásuk szerint számos honlapon, újságban megjelennek, sőt, az iroda a kirakatba is kiteszi a hirdetést.

A lehetséges engedmények a megbeszélés tárgyát képzik, de itt is személyes találkozó szükséges, amikor is képet készítenek a szobákról. "Egyébként pedig azt csinálják amit az iroda főnökasszonya mond.”

A Home and Office Ingatlaniroda semmilyen tájékoztatást nem ad telefonon, azonban ha van komoly érdeklődő, akkor őt nagyon szívesen visszahívják. Maradva még a budai oldalon, rábukkanhatunk a Fókusz 2000 Kereskedelmi és Szolgáltató Kft-re, amely kizárólagosság nélkül, 3,5 %+ áfával dolgozik. A szerződést minden esetben határozatlan időre, visszavonásig kötik. Hirdetéseikkel inkább az interneten jelennek meg, de állításuk szerint nem elhanyagolható az újságok szerepe sem. Az ingatlanos megtekintéséhez mindig elkísérik a potenciális vevőt, akivel még egy címkiadási nyilatkozatot is aláíratnak.

A főváros egyenletesebb terepviszonyokkal rendelkező oldalán egy VI. kerületi, kétszobás, második emeleti lakás tulajdonosaként zaklattuk kérdéseinkkel a telefon mellett dolgozó értékesítőket.

A Károly körúton lévő Mindproperty kizárólagosság nélkül dolgozik. Jutalékuk 40 millió forintos vételárig 2 % + áfa, 40-96 millió Forintos vételár között 1,75 % + áfa, és 95 millió Forint felett 1,5 % + áfa. A szerződéskötéssel, és a lakás bemutatásával kapcsolatos mechanizmusok a már megszokott lépések szerint haladnak itt is.

Lássuk, mit kínál a Remax? Mindent, amit az eddigi irodák. Az exkluzív kizárólagosság csak akkor lehetséges, ha a leendő ügyfél még semmilyen fórumon nem hirdette ingatlanját, ebben az esetben hat hónapos szerződést kötnek, és a „létező összes módon megpróbálják hirdetni a lakásunkat”, a sikerdíj ekkor 3,9 % + áfa.

A nyílt, vagy nem kizárólagos esetben pedig 4,5 % + áfa a díj mértéke. Ha egy exkluzív kizárólagossági szerződést sikerül kötni, ami „mindenkinek jobb, ugye”, akkor gyakorlatilag térítésmentesen keresnek a kliensnek másik lakást, házat. Ám gyakorlatilag minden lakáshoz más konstrukciót javasolnak, nincs általános sablon.

Az EXA Belvárosi Irodája, ha százalékokra koncentrálunk csupán, akkor kedvezőbb, mert nem kell elköteleznünk magunkat, és a jutalékot 3 %+ áfá-ban határozták meg. Ők jobbára az interneten hirdetnek, korábban a kiragasztásos módszert is használták, de manapság szerintük már nem ez a legcélravezetőbb. A teljes ügymenetet le tudják vezetni, rendelkeznek ügyvédi irodával is.

Szintén kizárólagosság nélkül, de már kicsit magasabb árral, 4 % + áfával dolgozik a FlottInvest Ingatlaniroda. A szerződést határozatlan időre kötik, ügyfeleiknek 4-5 iroda felkeresését javasolják. Az értékbecslésben és a földhivatali ügyintézésben is tudnak segíteni. A vevői célcsoportjuk speciális, mert leginkább a hazánkban dolgozó külföldiek, és a betelepülni vágyók számára nyújtanak segítséget.

Ennek megfelelően speciális hirdetési felületeket használnak, például Budapest Sun, illetve idegennyelvű társközvetítői honlapok. A teljes ügymenet lebonyolításában tudnak segíteni, illetve kiegészítő szolgáltatásaik kiterjednek felújításra, karbantartásra is a jogi tanácsadáson kívül.

Hasonló meglátásai vannak a magyarországi ingatlanpiac tendenciáiról a Region- Imma Ingatlanközvetítő Irodának a Teréz körúton: szerintük mindenki irodának vagy külföldinek akarja eladni a lakását. Ha kizárólagossággal dolgoznak, akkor 3 % + áfa a megállapított díj, ha nincs kizárólagosság akkor 4 % + áfát kérnek, de félkizárólagos konstrukcióra is van lehetőség.

A szerződéssel kapcsolatos paramétereket csak a lakás megtekintése után tudják pontosan meghatározni, például annak időtartamát is. Pontos tájékoztatást tudnak adni az adózási, szerződéskötési szabályokról, és az iratok beszerzéséről is.

Forrás: http://www.privatbankar.hu/html/ingatlan/lako.php?kommentar=18350