Javuló panelhelyzet - infláció körüli lakásdrágulás várható

Az ingatlanpiac 2002-2005-ben élénk, dinamikus és kiegyensúlyozott bővülését, 2006-ban fokozatos lassulás követte. A teljesítmények összetétele folyamatosan változott, az ingatlanforgalom és az új létesítések 2005-ben érték el csúcspontjukat. A lakásépítések volumene magas volt, az irodapiac virágzott, a szállodaépítés, a kereskedelmi és ipari ingatlanok létesítése ekkor tetőzött. Tavaly sem az ingatlanok építése, sem a forgalmazás nem érte el az egy évvel korábbi magas magas szintet. A lakásépítés volumene jelentősen visszaesett, ezt csak részben kompenzálta a piac más szegmenseinek teljesítménye.

A fizetőképes piac telítődésének következményeként az új otthonok építési üteme fokozatosan visszaesett, ennek negatív hatása az ingatlanpiac egészében és az építőiparban is érződött. Az igények folyamatos csökkenését strukturális átrendeződés kísérte, a lakásépítés és forgalmazás dinamikája visszaesett, az infrastrukturális fejlesztések növekedtek. Nőtt viszont a teljesítmény a lakások, az épületek, építmények felújítási piacán. A létesítések és felújítások ütemét értelemszerűen befolyásolták a támogatások és a hitelkonstrukciók feltételei, ezek szerepe azonban 2006-tól már nem meghatározó, a hitelezési feltételek az igényeket érdemben nem befolyásolták. A lakossági devizahitelek megjelenése és gyors térnyerése tompítja a hazai intézkedések keresletszűkítő hatását, az átadott lakások száma azonban így is visszaesett - derül ki az Ecostat legfrisebb, INGATLANbarométer című elemzéséből.

Az új lakások létesítése a 2000-ben indított "lakásprogram" hatására élénkült. Az ingatlanfejlesztés jelentős volumenű lakáspiacán az átadott lakások száma és értéke 2005 közepéig emelkedett, ezt követően fokozatosan csökken. Főként az új lakások létesítése szűkül. A piaci alapon, jelentős állami kamattámogatással működő rendszer az új, saját tulajdont képező otthonok létesítésére koncentrál, az állami feladatkörbe tartozó szociális lakáspolitika háttérbe szorul. A szociális lakásépítési program keretében 2002-2005 között 12500 otthon létesült, 2006-ban azonban már csak 600 szociális lakást adtak át, érdemi változással sem idén, sem a következő években nem számolnak a kutatók. A gyakorlatban az a kísérlet megakadt, hogy állami támogatással a magánlakások bérletét fellendítsék. Az adófizetési kötelezettség miatt a bérbeadók egy részének nem állt érdekében, hogy hivatalossá és valóssá tegyék a szerződéseket.

A további fejlesztéseknek 2007-ben határt szab az a körülmény, hogy a költségvetésben lakáscélra elkülönített 225 milliárd forint 60 százalékát a korábbi hitelek után fizetendő kamattámogatás köti le. Ez a magas arány az évek során csak lassan mérséklődik a hitelek 20 év körüli futamideje miatt. A lakáslétesítési boom 2000-ben vette kezdetét, amely az átadott lakások számában egy évvel később jelentkezett. A növekedés dinamikája gyors és jelentős volt, a korábbi 20-22 ezres lakásátadás néhány év alatt évi 40 ezer fölé emelkedett. A csúcsot 2004-ben értük el 44 ezres lakásszámmal. A szükségessé vált költségvetési kiigazítások hatására a létesítések dinamikája lassan mérséklődött, 2005-ben 41 ezer, 2006-ban 34 ezer új lakásra adtak ki használatba vételi engedélyt. Az idén a lakáspiac fejlődésének jelentős lassulását várják a szakemberek. Részben azért, mert a mennyiségi lakáshiány az elmúlt évek magas teljesítménye eredményeként érezhetően csökkent, részben pedig azért, mert a kamatfeltételek és a piaci feltételek miatt a befektetési, bérbeadási célú lakásépítés jelentősen mérséklődött. A lakásépítés pénzpiaci feltételeit értékelve az Ecostat szakértői úgy látják, hogy a hiteligénylés csökkenő trendje folytatódik, a devizahitelek túlsúlya fennmarad, a felújítások, korszerűsítések növekedésével az államilag nem támogatott hitelek aránya nő.

A lakásfelújítások lényeges összetevője a panel-felújítási program, forrásai 2007-ben fokozatosan bővülnek. A panelprogramban a házgyári technológiával épült lakótömbök korszerűsítésének költségét azonos arányban finanszírozza az állam, az önkormányzat és a lakóközösség. A panelprogram keretében eddig összesen már 170 ezer lakás korszerűsítéséről született támogató döntés. A 2006 novemberéig benyújtott és ez év első negyedévében elbírált három pályázati csomag keretében - az eddigi 10 milliárd forintos támogatást is beleértve - már mintegy 30 milliárd forint állami támogatást vehettek, illetve vehetnek igénybe a pályázók. A felújítások, korszerűsítések teljesítményéről bár nem rendelkezünk közvetlen adatokkal, kapcsolódó információk alapján azonban érzékelhető, hogy e téren a növekedés tartós és jelentős. A program az úgynevezett iparosított technológiával épült, legalább négylakásos épületek energiatakarékos felújításához, valamint a lakóépületek közvetlen környezetében lévő utak, parkolók, játszóterek, parkok korszerűsítéséhez nyújt vissza nem térítendő támogatást. Az összeg a teljes bekerülési költség egyharmad részét finanszírozza, a fennmaradó kétharmad részt az önkormányzat és lakóközösségek egyenlő arányban adják.

Az üdülők és üdülőtelkek piaca évek óta stagnál, s a jövőbeni kilátások sem kedvezőek. Az üzleti célú üdülők, üdülőtelkek kereslete továbbra is gyenge, újjáéledése több évet igényel. Az üdülőtelkek piacának struktúrája fokozatosan átalakul, jórészt a bővülő belföldi turizmus igényeihez fog igazodni. A lakossági jövedelmek várható stagnálása kedvező hazai árszínvonal esetében a belföldi turizmust fogja erősíteni, ez az üdülők bérlését, kihasználtságát javíthatja.

Az Ecostat szakértői öszességében úgy látják, hogy idén az ingatlanok és lakások építése és értékesítése tovább lassul, az árak az átlagos inflációt közelítő mértékben emelkednek. A természetes személyek által létesített és finanszírozott 18 ezer lakás ebben az évben is felépül, és a vállalkozók lakásépítési kedve és lehetősége is fokozatosan javulhat. Még mindig sok az értékesítésre váró lakás, a nagyfokú körbetartozás miatt a kis- és közepes vállalkozók forgótőkéje kimerült, ebben a piaci szegmensben a létesítések, beruházások visszaesésével számolunk. 2006-ban 34 ezer lakás épült, 7 ezerrel kevesebb az előző évinél. A negyedik negyedévi teljesítés magasabb volt a vártnál. A jelenlegi feltételek és körülmények mellett 2007-ben 30-32 ezer új lakás átadásával lehet számolni, az engedélyezés visszaesése remélhetőleg megállt.

Az Ecostat 2007 első negyedévi Ingatlanbarométer értéke 42,5 százalék, az ingatlanpiac szereplői az év első fél évében - az önkormányzatokat kivéve - egyértelmű csökkenést várnak. Ez az érték az eddigi legalacsonyabb, s jól tükrözi az ingatlanpiac alacsony kereslet-kínálati helyzetét. Az igen kedvező hitelkonstrukció megszűnésének negatív hatását 2006-2008. években szenvedték, illetve szenvedik el a beruházók és a kivitelezők. A költségvetési kiigazító intézkedések hatására átmenetileg a lakossági jövedelmek reálértéke is kisebb lesz. Az Ecostat felmérése alapján a lakosság továbbra sem kezd nagyarányú lakásépítésbe és ingatlanvásárlásba, a mennyiségi igényeket növekvő mértékben a minőségi cserék váltják fel. A vállalatok továbbra is bizonytalanok ingatlanvásárlásaik és az ingatlanokba történő befektetéseik terén. A legoptimistábbak 2007 év elején is az önkormányzatok, amelyek több ingatlan-beruházást és -felújítást terveznek a következő fél évben, mint amennyit megvalósítottak a korábbi időszakokban. Az év első fél évére az ingatlan-forgalmazók csökkenő mértékű keresletet és bérlési szándékot jeleztek, a visszaesés mértéke 4,3 százalékpont. A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe 2007 első negyedévében 0,5 százalékponttal csökkent az előző negyedévi értékhez képest, ez a hat év alatt mért második legalacsonyabb érték. Az előző időszakok előrehozott vásárlásainak forgalom-mérséklő hatása - miként az várható volt - már 2005. évtől jelentkezett, a tovább gyűrűző hatásokkal egy-két évig még számolnunk kell. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai továbbra sem növekednek, kevesebben kívánnak a jövőben házat vagy lakást venni, mint az előző években. A lakásfelújítások iránti igények az ún. panel-felújítási program keretében élénkülhetnek. A lakosság 2007 év első felére az ingatlanok forgalmának kismértékű csökkenését valószínűsíti, s az inflációt meghaladó árnövekedést prognosztizál.

Az ingatlan-fejlesztő cégeket továbbra is negatívan érinti mind a lakossági, mind a vállalati szféra megszorításai. Főképp a lakossági lakásépítések csökkenése miatt az ingatlan-beruházók ingatlan-konjunktúra előrejelzése a 2007 év első negyedévében 0,9 százalékponttal alacsonyabb, az elmúlt év negyedik negyedévi értékénél. A következő fél évi tervek szerint a legtöbb ingatlanépítés és felújítás a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban lesz. A következő fél évben a fővárosban a korábbinál kevesebb, Budapest nem zöldövezeti részein a jelenleginél jóval kisebb területet érintve építkeznek majd a beruházó cégek. A első felére az ingatlan-beruházók a legtöbb befektetői csoportnál kismértékben csökkenő építési kedvet prognosztizálnak. Megítélésük szerint a befektetési hajlandóság összességében lanyhul. Legkevésbé a lakosságtól várnak rendeléseket, de a többi lehetséges szereplő esetén is inkább a rendelések csökkenő volumenével számolnak.

(NAPI Online)

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&placein=hirkereso&nID=332308