Mi a baj a lakóparkokkal?

Szakértők szerint számos különböző oka lehet annak, hogy a...

Amint arról korábban beszámoltunk, az év első három hónapjában tovább csökkent a használatba vett lakások száma, s folytatódott az új építési engedélyek számának 2006 utolsó negyedévében tapasztalt növekedése. A múlt év azonos időszakához képest 23 százalékkal kevesebb, 5 és fél ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 6 százalékkal több, közel 10 és fél ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. A lakóparki építkezések a fővárosban a korábbi negyedévekhez képest jelentősen visszaszorultak (39 lakás), ebből következően a lakóparképítés országos átlagban csaknem egyötödére zsugorodott. Kis pozitívum viszont, hogy a negyedév során 10,4 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt, ez már hat százalékkal meghaladja a tavalyi eredményt.

Egy helyrajzi számon nyilvántartott telken elhelyezkedő, egységes építészeti arculattal kialakított többlakásos épületegyüttes, ami többnyire fizikai korlátokkal, zárt lakótérként épül - ez értendő a lakópark fogalma alatt a hivatal szerint. Bár a KSH-nak világos definíciója van arra vonatkozóan, mi tekinthető lakóparknak, könnyen előfordulhat, hogy az adatszolgáltató önkormányzat a területén épülő, ám e meghatározástól eltérő jellemzőkkel bíró ingatlanegyüttest is lakóparkként szerepelteti a hivatalhoz beküldött statisztikai jelentésben - igazított el Szabó Márta, a KSH szakértője.

Mi áll az ellentmondás mögött?

Más is ellentmondást okozhat az ingatlanpiaci szereplők tapasztalatai és a KSH jelentése között. Az egyik megoldás, hogy egyes fejlesztéseknél a lakások fizikailag már elkészültek, ám a használatba vételi engedélyt az építtető még nem kérte meg. Az is benne lehet a pakliban, hogy az önkormányzat az engedély kiadása után némi csúszással jelent vagy jelentett a hivatalnak, vagyis egy későbbi statisztikában jelennek majd meg ezek számok. Szabó Márta mindezzel kapcsolatban arra is felhívta a figyelmet, hogy az első negyedév adataiból nem szabad következtetéseket levonni az éves tendenciára vonatkozóan.

Trabant áron nincs Mercedes

Eltérő üzenetet hordoz a használatba vételi engedélyek és a beruházási engedélyek számának alakulása - kommentálta az adatokat Bartucz Tamás. Az Ingatlanbank franchise igazgatója szerint előbbi adat lényegében 2-3 évvel ezelőtti történéseket tükröz, míg az utóbbi egyfajta iparági konjunktúramutatónak tekinthető, s azt jezli, bizakodást mutat a beruházói kör. Hozzátette ugyanakkor, hogy az építési engedély nem jelenti okvetlenül a beruházás megkezdését is, a fejlesztés elindításának időzítése ugyanis külön döntést jelent, ráadásul a tulajdonos dönthet úgy, hogy engedélyestől eladja az úgy már jóval piacképesebb ingatlant. A szakember szerint egyébként a használatbavételi engedélyek számának csökkenése megerősíti azt a tapasztalatot, hogy erőteljesen nő a használt, ám újszerű, legfeljebb ötéves lakások iránti kereslet. Persze alapvetően nem azok állnak itt a vevői oldalon, akik a támogatott kategóriába beférő otthonokat keresik - tette hozzá. Bartucz szerint egyébként bár egyre igényesebbek a vevők, még mindig van olyan beruházó, amelyik - mint sokan mások az elmúlt években - részben az alapterületen, részben a minőségen spórolva "gazdálkodja ki" az alapanyagárak emelkedését azzal összefüggésben, hogy megcélzott vevőkör nem fogadná el a lakás drágulását. "Az állami támogatásra és kedvezményre szoruló ifjú házas nem ugrálhat" - fogalmazott a szakember, aki szerint a lakásvásárlónak tudnia kell, csodák nincsenek, s "Trabant árban nem kapni Mercedest". Azok a nagyobb beruházók, akiknek nem élet-halál kérdése a gyors eladás, 1-1,5 évvel átütemezik projektjüket, ennyivel később dobják piacra lakásaikat, hogy a valóban igényesebb ingatlanért elkérhessék a magasabb árat - vélte Bartucz. Hozzátette: azok a kisebb fejlesztők viszont elvéreznek, amelyek rövid távú hitelekből finanszírozták a beruházást, s emiatt persze a körbetartozások is gyarapodnak.

Mélypontról indul a piac

A lakásvásárláshoz kapcsolódó állami támogatások 2004-es szűkítésével, illetve - ezzel összefüggésben - a fizetőképes kereslet csökkenésével magyarázza a jókora visszaesést a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke. Varjasné Székely Éva szerint a visszaesés azért lett csak mostanra ilyen látványos, mert a lakásépítési projektek átfutási ideje is másfél-két év. Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője szintén a beruházók bizalmának erősödését emelte ki. Mivel azonban csak év eleji adatokról van szó, nehéz még prognosztizálni az esztendő egészére várható folyamatokat. Ennek oka egyrészt az, hogy hagyományosan az utolsó negyedév számít erősnek, másrészt még nem tudni, hogy az idén átadni tervezett lakásokból hány ezer csúszik át 2008-ra. Valkó mindenesetre úgy véli, hogy a fővárosban tapasztalt tavalyi komoly visszaesés után a 2007-es évben elmozdulhat a mélypontról a piac.

Kényszer

Bartucz Tamás várakozásai szerint az idén a lakóingatlanpiac további, kismértékű szűkülése várható, hiszen ez a szegmens nagyon érzelemfüggő: ha a köz érzete rossz, nehéz bármit eladni. Az úgynevezett kényszerdöntések motiválta piaci szegmensre persze ez nem vonatkozik, hiszen akinek házasság, válás, gyermekáldás miatt költöznie kell, az megjelenik a vevői oldalon A Duna House szakértője, Murányi Ákos úgy vélte: az építési engedélyek növekedése a beruházói optimizmus visszatérését jelezheti ugyan, ám kérdés, hogy azokat a projekteket, amelyekre a kiadott engedélyek vonatkoznak, végül mennyi idő alatt akarják megvalósítani. Hozzátette: cégénél nem tapasztaltak drasztikus visszaesést a lakópark-piacon, ám az is igaz, hogy a piacon nem egyértelmű, pontosan mi értendő ilyen típusú ingatlanegyüttesen.

Ádám Viktor

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&placein=hirkereso_cimoldal%20&nID=331653