BEFEKTETÉS

Nagyot kaszálhatott, aki új lakást vett - hol van még lehetőség?

Mostanra sajátos másodlagos piaca alakult ki az elmúlt öt évben épült budapesti lakásoknak. Aki jó helyen és jó időben vásárolt, akár 100 százalékos haszonnal is túladhat ingatlanán.

A most épülő új lakásoknál valószínűleg már nem lesz ekkora értéknövekedés, mert a legjobb helyen található telkekre még az 1990-es évek végén rátették a kezüket a beruházók. Azokon a területeken azonban, ahol éppen most tetőzik az újlakás-piac, mint például a XI. kerületben, még érhetik az embert pozitív meglepetések.

Az Otthon Centrum használtlakás-forgalmának mintegy hetedét teszik ki az újszerűnek tekinthető, 2000–2006 között épült lakások. Az újszerű lakás jó alternatíva lehet annak, aki azonnal költözne, nem tud várni másfél évet egy új lakásra, amíg esetleg albérletet is kellene fizetnie – mondta lapunknak Valkó Dávid, a cég vezető elemzője. Az ügyfelek között akadnak olyanok is, akik nem bíznak az új beruházásokban – például minőségi, műszaki kivitelezési okok miatt – és arra számítanak, hogy egy néhány éves épületben már előjöttek a rejtett hibák és azokat ki is javították.

Visszafogja azonban a keresletet, hogy újszerű lakás esetében már nem jár a kedvezőbb kamatozású támogatott hitel, a fészekrakó programban való részvétel is korlátozottabb és mások az illetékek is. Budapesten a cég tapasztalatai szerint az újszerű lakásokat leginkább a IX., XIII. és a XIV. kerületben, a budai oldalon pedig a hegyvidéki részek kisebb társasházaiban keresik.
Az újszerű lakások értéktartása szempontjából fontos a mikrokörnyezet, például a IX. kerületi Tompa utcában 350–370 ezer forintos négyzetméteráron jó minőségű újszerű lakásokat lehet kapni, míg pár utcával arrébb, a Haller utca felé, a Dunától távolabbi részeken az új építésűek kerülnek 320–330 ezer forintba. Összességében véve megállapítható, hogy az újszerű lakások annak idején jobb helyeken épülhettek, mint a mostani újak, illetve előbbiek mára megszépült környékeken találhatók. Ezzel szemben az új építésű lakások környéke gyakran lerobbant és a folyamatos építkezések zavarják a lakókat.

A Duna House elemzési vezetője, Murányi Ákos nem szívesen bocsátkozik találgatásokba az újszerű lakások értékesítési részesedésével kapcsolatban, az azonban elmondható, hogy a legnépszerűbbek ennél a hálózatnál is a Belvároshoz közeli, jó közlekedéssel rendelkező helyek, ahol a közvetlen környéken nem készül hasonló adottságú beruházás. Az Újlipótváros néhány évvel ezelőtt épült házaiban – minőségi kialakításuk, hírnevük és a városközponthoz való közelségük miatt – meglehetősen nagy a kereslet ilyen típusú ingatlanokra, eladó lakás azonban csak korlátozott számban áll rendelkezésre. Bizonyos lakástípusok esetében mára jelentős árnövekedést lehetett realizálni. Erre példa egy 2003-ban, 27 millió forint körüli áron gazdára talált legfelső emeleti, új építésű lakás, amelyet most 50 millió forintért hirdet a tulajdonosa – tette hozzá Murányi. Keresettek az exkluzív helyen, különösen a Duna-parthoz közelebb eső házakban épült újszerű lakások is. A Duna House ügyfelei az Otthon Centrumnál már említett területeken kívül érdeklődnek az I., II., XI. és a VI. kerület ötévesnél nem régebbi lakásai iránt is. Ilyen irányú kereslet azonban – igaz, eltérő mértékben – a város egész területén tapasztalható. Ugyancsak új szempontok kerülnek előtérbe az Otthon Centrumhoz képest az előnyöknél is: a társasház már bejáratott, működik a közös képviselet, megszülettek a ház működését alapvetően érintő döntések, adott esetben kiépült a ház közelében a megfelelő infrastruktúra. Hátrányként hozható fel azonban, hogy újszerű lakás esetében csak az éppen eladó otthonokból válogathatunk, míg új építésű lakás vásárlása esetén válogathatunk a rendelkezésre álló szabad ingatlanok között, nagyobb beleszólásunk van a falak, a helyiségek átalakításába, a burkolat kiválasztásába. A Duna House elemzője még egy fontos momentumra figyelmeztet: egy néhány éve lakott újszerű lakás is lehet a használat intenzitása vagy az előző tulajdonos eltérő ízlésvilága miatt részlegesen felújítandó. Árnövekedés szempontjából egyébként az ingatlanközvetítőnél a városközpont és környéke a favorit: a XIII. kerületi Frangepán-házban a 2002-ben 254 ezer forintos négyzetméteráron vásárolt új lakások ma 330–350 ezer forintos négyzetméterenkénti áron találnak új gazdára, ami bő négy év alatt 29–37 százalékos árnövekedésnek felel meg.

A magyar piacon nemrég debütált RE/MAX regionális igazgatója, Kesthely Bence nem tud még beszámolni arról, mennyire keresettek náluk az újszerű lakások. A hálózat számít azonban az újszerű lakások iránti igény növekedésére, főként a budai kerületekben és a belváros meghatározott részein, ahol a szigorodó építészeti szabályok miatt egyre kevesebb az újonnan beépíthető terület. A RE/MAX-nál az ilyen típusú lakásokat leginkább a középosztályból kikerülő azon fiatal párok, házaspárok és családosok keresik, akik vállalni tudják az új lakáshoz képest nagyobb önerő kifizetését. A társaság tapasztalatai szerint a nagy árkilengéseket mutató területeken, ahol az új és használt lakások négyzetméterára közti különbség nagymértékben érezhető, jelentős az újszerű ingatlanok iránti kereslet. A leginkább keresett újszerű lakások a II. és III. kerületben találhatók a belvárosi kerületek mellett, míg a RE/MAX ügyfelei az új lakásokat leginkább a XIII. és a XIV. kerületben keresik. Az újszerű lakás vásárlása során felmerülő kedvezőtlen tényezők közé tartozik, hogy az ingatlan értékének alacsonyabb hányada vehető fel hitelként, illetve a vásárlónak nagyobb önerővel kell rendelkeznie, mint egy új lakás vásárlása esetén. További hátrány, hogy a lakás várhatóan kisebb-nagyobb felújításra szorul. Ugyanakkor az újszerű lakások – szemben az öt-tíz évvel ezelőtt épültek többségével – már jó beosztásúak, élhető alaprajzi elrendezéssel, általában minőségi alapanyagokból készültek, technikailag és gépészetileg korszerűek. További előnye az újszerű ingatlannak, hogy a szigorodó szabályoknak köszönhetően itt már megoldott a parkolás és amennyiben rendelkezik kerttel, annak alapterülete is megfelelő nagyságú. Az ár/érték arány tekintetében Kesthely Bence szerint Budapest azon kerületeiben tartják árukat az újszerű lakások, ahol jelenleg már nincs vagy igen csekély a lehetőség arra, hogy újabb telkeket vásároljanak, melyekre hasonló paraméterekkel rendelkező társasházat lehetne építeni. Ilyenek a budai kerületek és a Belváros.

Az elmúlt öt évben lakásépítés szempontjából legerősebb budai és pesti kerület, a XI. és a XIII. adatait összevetve szembetűnőek a napjainkra bekövetkezett változások, amelyek nyilván később hatással lesznek az akkor már újszerűnek tekinthető lakások piacára is. A XI. kerületi önkormányzat által lapunknak eljuttatott jelentésből jól látható, hogy a budai kerületben az utóbbi években komolyan beindult a lakásépítési piac, s a fejlesztések, nagyságrendjüknél fogva, egész környékeket alakítanak át. Ezek jórészt a Budaörsi út, a Fehérvári út és a Tétényi út környékére fokuszálnak. (Hasonló, az elmúlt év beruházásait összefoglaló adatsort kértünk a XIII. kerülettől is, az önkormányzatnál azonban nem kívánták azt kiadni szerkesztőségünknek.) Az mindenesetre látható, hogy a korábban lakásépítési szempontból csöndesnek számító budai kerület kezdi megszorongatni a korábban a fejlesztők kedvencének számító XIII. kerületet. Míg 2003-ban a XI. kerületben alig negyedannyi lakás épült, mint a XIII.-ban, két éve a budai városrész átvette a vezetést, s akkor, illetve tavaly is ötödével több használatbavételi engedélyt adtak ki, mint a XIII.-ban.

(NAPI Online)

Forrás: http://www.napi.hu/default.asp?cCenter=article.asp&placein=hirkereso_cimoldal%20&nID=329597