2006-ban a kereskedelmi célú ingatlanok piacán a befektetések 46 százalékos növekedéssel 227 milliárd eurót tettek ki Európában - áll a CB Richard Ellis közleményében. A tőkebefektetések ilyen mértékű növekedésének oka egyfelől az értékek és az ingatlanok számának emelkedése, valamint a vállalati szektor aktivitása.
.jpg) Elsősorban az értékek emelkedtek, így a hasonló mértékű aktivitásszám mellett 2006-ban magasabb összeget értek el. A bérleti díjak és a hozamok emelkedése miatt az ingatlanpiaci tőkeérték 40-50 százalékkal erősödött 2000 óta, amelynek eredménye a forgalomban is tükröződik - áll a aközleményben.
Az európai ingatlanok aránya szintén emelkedett, így a befektetési piac mérete is nőtt az elmúlt évek során. Hagyományosan az ingatlanok tulajdonos általi elfoglalása sokkal elterjedtebb Európában, mint például az Egyesült Államokban, habár a helyzet változóban van. A magas költségvetési hiány és az államadósság szintjének leszorítása miatt a legtöbb (eladási) tranzakció a közszférában volt megfigyelhető. Az elmúlt években számos esetben került piacra 2-3 milliárd euró értékű portfolió, de természetesen alacsonyabb értékű ügyletek is előfordultak - mutat rá a dokumentum.
A vállalati szektor is meglehetősen aktív volt az elmúlt időszakban ingatlanjai mérlegből való kivezetésében, 2006-ban például 34 milliárd euró értékű tranzakcióban voltak érintve azok a tulajdonosok, akik egyben bérlőik is voltak ingatlanjaiknak. Természetesen a piaci forgalom még nagyobb, ha beleszámoljuk azokat a gyakori eseteket is, amikor a nagyobb portfoliók részei cserélnek gazdát, majd néhány hónapon belül visszakerülnek eredeti tulajdonosukhoz.
Végül, a tulajdonosi szerkezet változása is növeli az ingatlanpiac forgalmát. Habár a tőke forrásában csak csekély mértékű, a befektetési formák használatában azonban nagyobb változás következett be. Az intézményi befektetők egyre kevésbé választják a közvetlen ingatlan-beruházást, inkább közvetett eszközöket vesznek igénybe. A jegyzett ingatlanpiaci szereplők szektorának értéke az elmúlt két évben megduplázódott, és 2006 végére elérte a 153 milliárd eurót. A nem jegyzett zárt-végű ingatlanalapok az elmúlt időszakban még lendületesebbé váltak, annak eredményeképpen, hogy az intézményi befektetők által közvetlenül végzett tranzakciók aránya 10 százalék körülire esett vissza.
A magánbefektetők szintén kihasználják a közvetetten birtokolt ingatlanok nyújtotta adóelőnyöket. A magas jövedelmű magánszemélyektől tőkét gyűjtő csoportok és ingatlanalapok gombamód szaporodnak. A legjobban beazonosítható csoportot ír magánbefektetők alkotják, de egyre több a nem nevesített alap a piacon. Mára a magánvevők jelentős erőt képviselnek az európai ingatlanpiacon, nagyjából akkor arányban, mint a közvetetten vásárló intézményi befektetők 2006-ban. Mind a tulajdonosok által elfoglalt ingatlanok eladása, mind a közvetett eszközök számának növekedése maradandó strukturális változásokat jelentenek az ingatlanpiacon. Az egyre nagyobb forgalommal bíró európai ingatlanpiaci trend a jövőben is várhatóan tovább folytatódik.
A piaci aktivitás ütemének növekedése országonként is jelentős trendeket mutat: Nyugat-Európában a legjelentősebb a német piac, ahol a forgalom a 2005-ös 20 milliárd euróról 2006-ra 51 milliárd euróra nőtt (+155%). Több nyugat-európai országban szintén duplázódott a piac mérete, például Belgiumban, Dániában és Luxemburgban is.
A gyors növekedés Közép-Kelet-Európában is folytatódott, a 2005-ös 5,8 milliárd eurós forgalom 2006-re 26,7 milliárd euróra nőtt. A trend tehát folytatódik: 2001 óta a térség piacának mérete minden évben megduplázódott. Az időszak kezdetekor az intézményi befektetések értéke 445 millió euró volt. 2006 során a legfigyelemreméltóbb növekedést Oroszország produkálta, melynek értéke 2,5 milliárd dollárt tett ki. Ugyanebben az időszakban az akkor még tagjelölt uniós országok, Bulgária és Románia is jelentős növekedést generáltak.
| Az európai, határokon átnyúló tranzakciók legaktívabb vásárlói jelenleg a britek: 2006-ban 14,6 milliárd eurót költöttek az Egyesült Királyságon kívül. Az ír befektetők pedig 7,4 milliárd euró értékű tranzakciót hajtottak végre, szemben a német befektetőkkel, akik 2004-2005-ben még a legnagyobb határokon átnyúló üzletekért voltak felelősek, tavaly csak a harmadik helyet foglalták el, 6,2 milliárd eurónyi befektetéssel. Az eladói oldalon viszont a német szereplők igen aktívak voltak tavaly: mintegy 12 milliárd eurónyi ingatlanportfoliótól váltak meg. |
A gyors növekedés mellett, a piacok egyre inkább nemzetközivé válnak, a világ minden pontjáról érkező aktív szereplőkkel. A határokon átnyúló befektetések értéke egyik évről a másikra 70 százalékkal – ez az összes tranzakció 48 százaléka – 100 milliárd euróra nőtt. A nem európai befektetések között különösen az amerikai vásárlók voltak aktívak, akik több mint 30 milliárd eurót költöttek el a kontinensen. A kanadai és ausztrál befektetők szintén egyre nagyobb jelentőségre tesznek szert - áll a közleményben.
A nagyfokú aktivitás árakra gyakorolt hatása sem maradt el: az első osztályú ingatlanok hozama átlagosan 40 bázisponttal csökkent az év során. A trend folytatódni látszik 2007-ben is, a legtöbb európai nagyvárosban a hozamok további esését prognosztizálja a CBRE.
A befektetői környezet 2006-ban inkább nyugodt volt Magyarországon, szemben az előző évek élénk növekedésével. A térségben a 2000 óta érkezett befektetések összértékét tekintve Magyarország a harmadik helyen áll 3,5 milliárd euróval Lengyelország (10 milliárd euró) és Csehország (5 milliárd euró) után. Összesen 710 millió euró befektetést regisztráltak 2006-ban, azonban a piaci transzparencia gyenge, és a befektetések valós forgalma jelentős mértékben is meghaladhatta a becsült értéket.
2006 végén az irodapiacon 6,25 százalék, a logisztikai piacon 7,25 százalék, míg kiskereskedelmi egységek esetében 6,25 százalék az első osztályú ingatlanok hozama. Új jelenség a piacon, hogy a tranzakciók jelentős hányada építés alatt álló projektekre irányult. Még a konzervatív befektetők is hajlandóak voltak kivitelezés alatt (akár komolyabb előbérleti szerződés nélkül) álló épületeket illetve olyan fejlesztési területeket vásárolni, melyeken még el sem kezdődtek a munkálatok. Ezeknél az ügyleteknél az átlagos hozam felett 1,2-1,5 százalékpontos kockázati prémiumot is beáraztak - írja a CB Richard Ellis közleményében.
|
Budapest - 04. kerület