Intő jelek a régi ház vásárlása előtt 

2007.04.13, P. J.

Amikor használt ingatlan vásárlásba fogunk célszerű szemügyre venni azokat a kritikus pontokat amelyeket akár szabad szemmel is láthatunk ha előtte tanulmányozzuk azokat a hibákat melyek sorra jellemzik a régi házak állapotát. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy a régi házat a megvásárlása előtt nem célszerű szakemberrel megvizsgáltatni, szemrevételeztetni. Ezen vizsgálódás azonban nem jelenthet mélyreható diagnosztikai vizsgálatot, de a szakember anélkül is képes megállapítani az épület állapotát, feltárni a titkait az árulkodó jelekből.

A hibákat ugyanis nem mindig veszi észre az, aki nem rendelkezik kellő gyakorlattal, ismerettel. Szembetűnő jelek azonban lehetnek, mint például a falakon, födémeken lévő repedések, beázási nyomok, esetleges penészedések, a külső-belső nyílászárók (ablakok-ajtók) elvetemedése, deformálódása, a tetőzet behajlása, továbbá a tetőzet hibái, az esőcsatornák rendellenességei stb.

A gyakorlott szakember a megvételre kínált épületet a pincétől a padlásig megvizsgálja. A pince igencsak alkalmas hely arra, hogy megtudjuk milyen módon épült a ház: itt rendszerint jól látható a fő teherhordó szerkezetek helye és mérete, s az is, hogy a falak miből készültek.

Egyes építési módokhoz tipikus hibák tartoznak: például a hetvenes években épült blokkos házban majdnem biztos, hogy a felső szinteken az északi, keleti tájolású otthonokban penészes sarkokat találunk. A vasbetonkoszorúkra helyezett salakbeton találkozásainál hőhidak keletkeznek, a pára lecsapódik. Ha rossz a szellőzés, kevésbé fűtött helyiségekben majdnem bizonyosan lerakódik a penész. A lakásnézők megtévesztésére gyakran lefestik ezeket a foltokat.

A szakember legelőször kívülről szemrevételezi az épületet, az eladótól megkérdezi a korát, és összeveti az általa vélt építési évvel. Erre számtalan körülményből következtethet: a nyílászárókból, állapotukból, típusukból, az üvegezésből, az esetleges redőnyök fajtájából, anyagából.

Árulkodó jel lehet a külső vakolat anyaga, felületképzése, esetleg a színe is, továbbá az eresz kialakítása, valamint az esőcsatorna is.

Az esetleges külső repedések is sok mindent elmondanak, hiszen helyük, méretük és irányuk is mind-mind másra utal. Bizonyos esetekben repedések jelzik a statikai problémákat, az épület süllyedését is. A súlyosabbak az alaptestből indulnak ki és 45 fokban elhajlanak. Ha ilyennel találkozunk, akkor bizony alapozási hibákra gyanakodhatunk. Viszont ha a homlokzat anyaga eltér az alapszerkezet anyagától, a találkozási pontoknál a rezonancia következtében a hőhíd repedést idézhet elő és ez nem statikai hiba. A csatornalefolyó vagy járda hiányában az alap mellé folyik az esővíz, ez süllyedést okoz az épület sarkainál. Sokszor lehet repedéseket látni az ablakok alatti falon, illetve a nyílászárók kiváltóinál.

A pincétől a padlásig:

A vizsgálódás következő fázisa, amikor a szakértő az épületet belülről veszi szemügyre. Megvizsgálja a teherhordó szerkezeteket, majd a válaszfalakat és a burkolatokat, amelyekből szintén fontos információt kaphat az épület koráról Lényeges adatokat tudhat meg a belső nyílászárók állapotából is. Gyakran találkozni penészfoltokkal a külső falakon, illetve a födémeken is. Ezek alapján valószínűsíthető, hogy az épület nem kellően hőszigetelt, hőhidas.

Egyes házaknál nem annyira a pince, hanem a padlás árulkodik a kendőzetlen igazságról. A padlást mindig szemügyre kell venni, hiszen a faszerkezetű tetőzet gyakran elhanyagolt, rovar és gomba által károsított lehet. Ha a födémen repedések vagy alátámasztások látszanak, akkor feltétlenül kérdezzük meg a statikust. Ha a fafödém behajlik, az annak a jele, hogy nagyon elöregedett. Intő jel, ha a fa fedélszéknél a csomópontok megnyíltak, ha a tetőtér beépítés utólag készült és a lécezést nem bontották le teljesen. A padlástéri hőhidak legjobban a téli havazáskor láthatók a tetőn, mert a hőhidnál olvad el leghamarabb a hó. A bádogozást is alaposan ellenőrizni kell, mert a tetőtér beépítése esetén a fedélszerkezet, a cserépfedés, a bádogozás teljes cseréje jelentős költségekkel járhat.

Nem maradhat el a pinceszint megtekintése sem, mert az ott alkalmazott szerkezetekből, anyagokból is sok hasznos információt kaphatunk. Az épület gépészeti vezetékeit igen nehéz vizsgálni, mert jelentős részük nem látható, beépített. A fűtési rendszer azonban jól tanulmányozható. Újabb probléma lehet a csővezeték elöregedése. Jó tudni, hogy a vezetékek élettartama általában 20-30 év. Az ötvenes-hatvanas években épült házaknál bizony várható a csőtörés.

A vizsgálat befejezését követően a szakértő értékeli a házat, és a látottak, valamint a vevő előzetes elképzelései alapján javaslatot tesz a vételre, illetve más ajánlat megfontolására.

Cserék és javítások

Ha a vétel mellett döntünk, néhány fontos szempontot célszerű figyelembe venni. Egy 30-40 éves épületnél erősen valószínűsíthető, hogy külső falai, födéme nem felel meg a korszerű hőtechnikai követelményeknek, ezek utólagos hőszigetelése elkerülhetetlen. Gépészeti vezetékei elavultak, javításra, felújításra szorulnak. Többnyire a fűtés is korszerűtlen, feltehetően új fűtési rendszerben kell gondolkoznunk. A családi házaknál a fűtés korszerűsítése mellett a kémény cseréje is esedékessé válik a legtöbb esetben. Általában a külső nyílászárók cseréje mellett a belsőké is kívánatos, sőt a burkolatok sem maradhatnak ki a sorból. Amennyiben az épület belső elrendezése sem nyerte el tetszésünket, akkor ezek átépítése is szükségessé válik. Ha még a tetőt is javítani kell, és az új héjalás, bádogozás, csatornázás sem elodázható, akkor ennek a költségeire is számítanunk kell.

Összefoglalva azt tanácsolhatom, hogy a fent felsorolt jeleket figyelembe véve a cserék, javítások és a belső terek újjávarázsolásának költségeit kalkulálva döntsünk a régi ház megvételekor.

Forrás: http://www.epitinfo.hu/?fejezet=5&cid=30876&wa=hk07