Különbségek - Lakásszerzési kedvezmény: volt, nincs
lakásszerzési kedvezmény múltjáról és jelenéről
Ingatlan ajánlatok
Komárom-Esztergom - TataKiadó Irodaház iroda terület - iroda / irodaház épület
Tatán, Ipari parkban teljesen új építésû csarnokban kiad&o...
Hajdú-Bihar - DebrecenEladó Lakóingatlan - családi ház
Eladó Debrecen egyik kertvárosi régiójában egy nagyon szép, felújított állapotban lévõ, nappa...
Eddig az volt érdekes, hogy - bármilyen típusú – ingatlan eladásából származó jövedelmet lakáscélra kellett fordítani a kedvezményes adóügyi szabályok eléréséhez. A mostani szabály pedig az eladott ingatlan jellegében tesz különbséget. Vámosi-Nagy Szabolcs a lakásszerzési kedvezmény múltjáról és jelenéről ír e heti kommentárjában.
Magyarország évszázadokon keresztül krónikus lakáshiányban szenvedett. Gyerekkorunkban – a második világháború következményeként – különösen sok lakás hiányzott, a nagyvárosokban még feltűnőbb volt. Sok osztálytársam lakott ún. társbérletben, ahol a családok egy-egy szobát használtak, a konyha és a fürdőszoba közös volt. A társbérletek kiutalása, a bérlői jogviszony elkülönült jogi szabályozást igényelt. Ebben az időben az albérlet valóban albérlet volt, vagyis az egyik (többnyire kisebbik) szobát használhatta az albérlő, aki a főbérlőnek fizetett meglehetősen magas albérleti díj fejében. (Fiatal házas koromban magam is élveztem ennek az intézménynek az előnyeit –hátrányait.) Ma a köznyelvben albérlet alatt már inkább az egész lakás bérlését érteni. A hetvenes években még korlátozták az egy család tulajdonában lévő lakás és üdülő ingatlanok számát is (1-1 lehetett). Ez nem csak a megnövekedett jólétre utal, hanem arra is, hogy – a növekvő lakásállomány és a csökkenő lélekszám eredőjeként - a 90-es évek közepére megszűnt a mennyiségi lakáshiány!
Témánkat azért kezdtem ilyen messziről, mert az előzmények ismerete szükséges annak megértéséhez, hogy a magyar szabályozás, ezen belül is elsősorban a pénzügyi szabályozás miért kezelte különleges módon a lakás építését, vásárlását, bővítését. Fontos volt, hogy az elsődleges életszükségletet jelentő hajlékok bővüljenek, a családok önálló otthonhoz jussanak, a szokásos pénzügyi terhek kivételes, kedvezményes mértékkel segítsék, ne gátolják ezt a folyamatot Mindez jól kimutatható az illeték–, a házadó- és a jövedelemadó rendszereknél is (meg a hitel stb.. feltételeknél, de ez az Adózóna tárgykörén kívül esik).
Az 1971 óta működő általános jövedelemadó már ismerte az ingatlan átruházásából származó jövedelem adókötelezettségét. A jelzett okok miatt azonban lehetővé tette, hogyha a bármilyen ingatlan (lakás, üdülő, garázs, üzlet, raktár stb.) értékesítéséből származó jövedelmet a magánszemély vagy közeli hozzátartozója lakás szerzésére (építésre, vásárlásra, vagyoni értékű jogra) fordította, akkor ez a jövedelem adózatlan marad.
Érdekes módon ez a feltételes adómentességi szabály hamar beivódott a köztudatba (mintahogy az öröklési jog alapelemeit minden földműves is tudja iskolázottságától függetlenül.) 2006-ban 123 706 ember vallott fejenként 6,7 millió forint jövedelmet. Ebből 53 136 magánszemély átlagosan 810 ezer forintot fordított még ebben az évben lakáscélra. Azt nem tudjuk (nem tudhatjuk), hogy még hányan és milyen mértékben élnek ezzel a lehetősséggel, mivel 5 év áll rendelkezésre a lakáscélú felhasználásra.
Ebbe a szabályozott rendszerbe hozott érdemi változást a 2008. január 1.-jétől hatályos törvénymódosítás. E szerint, ha valaki ingatlant értékesített, az ebből származó jövedelem után akkor sem kell adóznia, ha a szerzés évét követő évtől számított 15 év után adja el az ingatlanát. Mindegy, hogy a jövedelmet mire fordítja, az adóalap 25 százalékát adóként be kell fizetni.
Más a helyzet, ha az eladott ingatlan lakás (a lakótelepek már nem tartoznak ide ). Ebben az esetben az adómentességet biztosító időszak a más típusú ingatlan 15 évéhez képest 5 év. Ha tehát a lakást a szerzést követő ötödik évben adják el, nincs adófizetés. Ha a szerzéstől számított második évben adják el az ingatlant, az egyébként számított jövedelem (az eladási árból le kell vonni a szerzési értéket és bizonyos költségeket) 90 százaléka az adó alapja; a harmadik évben már csak 60 százaléka; a negyedik évben már csak 30 százaléka.
A törvényalkotó tehát fordított. Eddig az volt érdekes, hogy - bármilyen típusú – ingatlan eladásából származó jövedelmet lakáscélra kellett fordítani a kedvezményes adóügyi szabályok eléréséhez. A mostani szabály pedig az eladott ingatlan jellegében tesz különbséget (lakás 5 év, más ingatlan 15 év). Ez a változás meglehetősen drasztikus. Ennek tompítása érdekében a módosított személyi jövedelemadó törvény lehetővé teszi, hogy az adóhatóság a magánszemély kérelmére az így kiszámított adót mérsékelheti, vagy törölheti. Ez a külön méltányossági passzus (bármilyen típusú) ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adójára vonatkozik, és az adóhatóság a magánszemély jövedelmi, vagyoni, szociális körülményeire, valamint e jövedelem felhasználására figyelemmel (különösen, ha azt saját maga vagy közeli hozzátartozója lakhatását biztosító célra fordítja) bírálja el. Az adó elkerülhető akkor is, ha a jövedelmet közeli rokon számára idősek otthona, fogyatékosok otthona vagy más ápolási intézményi férőhely megszerzésére fordítja. Ez a fajta mentesség alanyi jogon jár, nincs szükség az adóhatósági mérlegelésre. A lakásszerzési kedvezmény tehát jóval szűkebb, mint korábban volt, igaz, a lakás eladásánál a mentességhez szükséges idő 15 évről 5 évre csökkent.
Más nézőpontból persze ennek a mentességnek az indokoltsága vitatható is lehet. Ha ugyanis valakinek már van ingatlana, amelynek eladásából származó jövedelme lakásszerzés esetén – mostmár szűkebb körben – nem adózik. Ha ezzel azt állítjuk szembe, hogy más személynek nincs ingatlana és a már adózott (munka) jövedelméből lakást vesz, akkor nem jár neki jövedelemadó kedvezmény. Ebben az összehasonlításban az jár jól, akinek már amúgyis volt valamilye - ingatlana. Innen nézve nem tűnik méltányosnak ez a fajta konstrukció.
A módosítás nem érintette a több mint egy évtizede fennálló adórendszerbeli ellentmondást. A jövedelemadónál ugyanis az adóalap számításánál a szerződésben foglalt vételár az irányadó. A vagyonszerzési illetéknél ezzel szemben az ellenérték vagy a forgalmi érték közül a magasabb (ez gyakorlatilag a forgalmi értéket jelenti magyar viszonyok között). A forgalmi érték pedig az a forintban kifejezett ár, amelyet a vagyontárgy eladás esetében általában megér. Kíváncsi vagyok, mikor szüntetik meg ezt a különbséget?! Szerző: Dr. Vámosi-Nagy Szabolcs
Témánkat azért kezdtem ilyen messziről, mert az előzmények ismerete szükséges annak megértéséhez, hogy a magyar szabályozás, ezen belül is elsősorban a pénzügyi szabályozás miért kezelte különleges módon a lakás építését, vásárlását, bővítését. Fontos volt, hogy az elsődleges életszükségletet jelentő hajlékok bővüljenek, a családok önálló otthonhoz jussanak, a szokásos pénzügyi terhek kivételes, kedvezményes mértékkel segítsék, ne gátolják ezt a folyamatot Mindez jól kimutatható az illeték–, a házadó- és a jövedelemadó rendszereknél is (meg a hitel stb.. feltételeknél, de ez az Adózóna tárgykörén kívül esik).
Az 1971 óta működő általános jövedelemadó már ismerte az ingatlan átruházásából származó jövedelem adókötelezettségét. A jelzett okok miatt azonban lehetővé tette, hogyha a bármilyen ingatlan (lakás, üdülő, garázs, üzlet, raktár stb.) értékesítéséből származó jövedelmet a magánszemély vagy közeli hozzátartozója lakás szerzésére (építésre, vásárlásra, vagyoni értékű jogra) fordította, akkor ez a jövedelem adózatlan marad.
Érdekes módon ez a feltételes adómentességi szabály hamar beivódott a köztudatba (mintahogy az öröklési jog alapelemeit minden földműves is tudja iskolázottságától függetlenül.) 2006-ban 123 706 ember vallott fejenként 6,7 millió forint jövedelmet. Ebből 53 136 magánszemély átlagosan 810 ezer forintot fordított még ebben az évben lakáscélra. Azt nem tudjuk (nem tudhatjuk), hogy még hányan és milyen mértékben élnek ezzel a lehetősséggel, mivel 5 év áll rendelkezésre a lakáscélú felhasználásra.
Ebbe a szabályozott rendszerbe hozott érdemi változást a 2008. január 1.-jétől hatályos törvénymódosítás. E szerint, ha valaki ingatlant értékesített, az ebből származó jövedelem után akkor sem kell adóznia, ha a szerzés évét követő évtől számított 15 év után adja el az ingatlanát. Mindegy, hogy a jövedelmet mire fordítja, az adóalap 25 százalékát adóként be kell fizetni.
Más a helyzet, ha az eladott ingatlan lakás (a lakótelepek már nem tartoznak ide ). Ebben az esetben az adómentességet biztosító időszak a más típusú ingatlan 15 évéhez képest 5 év. Ha tehát a lakást a szerzést követő ötödik évben adják el, nincs adófizetés. Ha a szerzéstől számított második évben adják el az ingatlant, az egyébként számított jövedelem (az eladási árból le kell vonni a szerzési értéket és bizonyos költségeket) 90 százaléka az adó alapja; a harmadik évben már csak 60 százaléka; a negyedik évben már csak 30 százaléka.
A törvényalkotó tehát fordított. Eddig az volt érdekes, hogy - bármilyen típusú – ingatlan eladásából származó jövedelmet lakáscélra kellett fordítani a kedvezményes adóügyi szabályok eléréséhez. A mostani szabály pedig az eladott ingatlan jellegében tesz különbséget (lakás 5 év, más ingatlan 15 év). Ez a változás meglehetősen drasztikus. Ennek tompítása érdekében a módosított személyi jövedelemadó törvény lehetővé teszi, hogy az adóhatóság a magánszemély kérelmére az így kiszámított adót mérsékelheti, vagy törölheti. Ez a külön méltányossági passzus (bármilyen típusú) ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adójára vonatkozik, és az adóhatóság a magánszemély jövedelmi, vagyoni, szociális körülményeire, valamint e jövedelem felhasználására figyelemmel (különösen, ha azt saját maga vagy közeli hozzátartozója lakhatását biztosító célra fordítja) bírálja el. Az adó elkerülhető akkor is, ha a jövedelmet közeli rokon számára idősek otthona, fogyatékosok otthona vagy más ápolási intézményi férőhely megszerzésére fordítja. Ez a fajta mentesség alanyi jogon jár, nincs szükség az adóhatósági mérlegelésre. A lakásszerzési kedvezmény tehát jóval szűkebb, mint korábban volt, igaz, a lakás eladásánál a mentességhez szükséges idő 15 évről 5 évre csökkent.
Más nézőpontból persze ennek a mentességnek az indokoltsága vitatható is lehet. Ha ugyanis valakinek már van ingatlana, amelynek eladásából származó jövedelme lakásszerzés esetén – mostmár szűkebb körben – nem adózik. Ha ezzel azt állítjuk szembe, hogy más személynek nincs ingatlana és a már adózott (munka) jövedelméből lakást vesz, akkor nem jár neki jövedelemadó kedvezmény. Ebben az összehasonlításban az jár jól, akinek már amúgyis volt valamilye - ingatlana. Innen nézve nem tűnik méltányosnak ez a fajta konstrukció.
A módosítás nem érintette a több mint egy évtizede fennálló adórendszerbeli ellentmondást. A jövedelemadónál ugyanis az adóalap számításánál a szerződésben foglalt vételár az irányadó. A vagyonszerzési illetéknél ezzel szemben az ellenérték vagy a forgalmi érték közül a magasabb (ez gyakorlatilag a forgalmi értéket jelenti magyar viszonyok között). A forgalmi érték pedig az a forintban kifejezett ár, amelyet a vagyontárgy eladás esetében általában megér. Kíváncsi vagyok, mikor szüntetik meg ezt a különbséget?! Szerző: Dr. Vámosi-Nagy Szabolcs
Amennyiben Ön ingatlant vásárolna vagy hirdetne a következő fő és al-kategóriákból választhat az IngatlanMax weboldalon:Lakóingatlan; Ipari ingatlan; Kereskedelmi; Fejlesztési terület; Befektetési; Mezőgazdasági; Üdülő; Irodaház-iroda;családiház-villa;építési telek;házrész;ikerházrész;kastély;kúria;lakás-nem panel;lakás panel;sorház-láncház;tanya;ipari terület;raktár épület;raktár terület;üzemépület;árúház;iroda helyiség;irodaház;panzió,motel;szálloda;szolgáltató;vendéglátó;üzlethelyiség;cégközpont kialakítására;kereskedelmi és ipari beruházás;lakópark építésére;szálloda,vendéglátás;zöldmezős beruházás;irodaházak;kereskedelmi létesítmények;logisztikai központok;raktárak;szálloda;vendéglátás;állattenyésztés;erdő;halgazdaság;legelő;rét;szántó; szőlő;vadgazdaság;ültetvény;aparman;ingatlan;telek;iroda és raktár;iroda lakóingatlanban;irodaház épület;irodaházon belüli iroda terület;Ingatlant keres?;Ingatlant kínál?
Ingatlan ajánlatok
Jász-Nagykun-Szolnok - JászdózsaEladó Lakóingatlan - családi ház
Eladó Jász-Nagykun Szolnok megyében, Jászdózsa közs&e...
Pest - BudakalászEladó Lakóingatlan - családi ház
Masszív építésû, patinás, nagy terekkel és két BOROSPINCÉVEL rendelkezõ, 172 nm-es családi há...
Szabolcs-Szatmár-Bereg - NyíregyházaEladó Lakóingatlan - ikerház-fél
ELADÁS FOLYAMATBAN!
Nyíregyházán, Oros övezetében, &...
Fejér - NagyvenyimEladó Lakóingatlan - családi ház
Nagyvenyim csendes utcájában, közel Dunaújvároshoz, tégla építésû családi ház várja új tulajd...