Bár elemzők szerint a tavalyi év nem volt kifejezetten mozgalmas a lakáspiacon, azért mégiscsak akadnak olyan események, melyre - ha kicsit kötetlenebb formában is - de érdemes visszaemlékezni. Lehet, némelyikkel még 2008-ban is fogunk találkozni. Melyik volt a legfélresikerültebb rendelet, és honnan menekült el futva a vevőjelölt az ingatlanértékesítővel együtt? Sztorik, események 2007-ből.

A tavalyi évet piaci szempontból leginkább a folyamatosan lebegtetett ingatlanadó kérdése, a kormányzati negyed helyszínének kiválasztása és az építés körül kialakult huzavona, az év végén bejelentett adómódosítások, valamint a luxusadó viszonylag látványos kudarca kísérte – persze eközben az eladók eladtak, a vevők vásároltak, az ingatlanügynökök lakást mutattak, néha nem is akárhogy.

Adók, rendeletek

Az adószakértők egyik kedvenc témájává vált az először százmillió forintos értékhatár felett bevezetett luxusadó, melynek kiskapui már a kihirdetés pillanata előtt meglehetősen szélesre tárultak, és csak nemrég záródott be belőlük néhány.

Egyrészt a szabályok közötti útvesztők kihasználásával sorra alakultak a panorámás budai telkeken az addig nem létező társasházak, mivel erre a módozatra nem kellett megfizetni ezt az adót, vagy más esetben sürgős jelleggel cégek nevére kerültek át magáningatlanok (ez az ajtó 2008-ban már bezárult). Viszonylag sok, a kategóriában érintett eladó ingatlan 99 millió forintért jelent meg a lakáshirdetések között, esetleg több telekkel.

Nem aratott nagy lelkesedést az értékövezeti besorolás sem, melyről sok mindent el lehet mondani, például azt, hogy léteznek ennél a megoldásnál talán arányosabb becslési módszerek is.

Szintén felkapott és népszerű téma volt az ingatlanadó, melyről hétről-hétre újabbnál újabb, sokszor egymásnak teljesen ellentmondó részletek kerültek napvilágra. Megtudhattuk a szakértőktől, hogy a lakások drágulni fognak, vagy éppen ellenkezőleg, olcsóbbak lesznek, sőt olyan vélemény is volt, hogy nem is lesz hatása a piacra.

Ezen biztos információk tudatában mindenki kíváncsian várta az újabb és újabb terveket, de a részletek végül év végére sem derültek ki maradéktalanul. Maga az ingatlanadó nem újdonság, az EU számos országában, változó mértékben és becslési módszerekkel használják. A vita arról is folyt, milyen más jellegű terhet lehetne az új adóval szemben csökkenteni.

Az adótörvények év végi szavazása pedig akár fel is bolygathatta volna a piacot, ha erre lett volna idő: az idei évtől eltörölték a lakásszerzési kedvezményt - ugyan meghagyva egy méltányossági jogkört az adóhatóságnak -, valamint - mintegy ellentételezésként - 15 évről öt évre csökkentették az értékesítés utáni adómentességi határt. Előbbit jól kihasználhatták volna azok az eladók, akiknek sürgősen aktuális lett volna lakásuk értékesítése, azonban az év végi hajrában már kevesen álltak neki komolyabban rákapcsolni az értékesítésre. (Ellenpéldaként volt, aki mindent megpróbált: egyes közvetítők szilveszter délutáni ingatlanbemutatásokról is beszámoltak).

A kormányzati negyed

Feszült figyelemmel várta a piac, mi lesz az eredménye a kormányzati negyed leendő helyszínéért zajló "városrészek csatájának". Itt is többen, többféle eredményt borítékoltak előre. A nyertes Nyugati pályaudvar mögötti terület kihirdetésekor a környéken sok eladó "most vagy soha" jeligével azonnal gyors felárazásba kezdett – a környék egyébként is meglehetősen népszerű a vásárlók körében –, egyesek akár húsz százalékkal magasabb értékűre is átalakították az árcédulát. A hidegzuhany azonban hamar és többször is jött: először kiderült, hogy a piac jelenleg még nem fizeti meg ezeket az árakat. Elmaradt a saját célú és befektetési vásárlók erős rohama a környéken, így az árak is szépen mérséklődtek. (Egyik-másik lakás megtekintése után a vevőjelöltek hangosan nevetve távoztak, megismervén a kívánt árat....).

Tovább rontotta az áremelés lehetőségét, hogy utóbb kiderült: talán nem is épül meg minden a negyedből, vagy talán meg sem épül? Idén talán többet lehet tudni, jelenleg a XIII. és VI. kerület érintett részein inkább a kivárás jellemző a piacon. (Nincsenek is különösebben könnyű helyzetben a használt lakások eladói, hiszen a szűkebb környéken is számos új építésű lakás épült az elmúlt években, melyek közül jónéhány éppen az adómentességi korlát harmadolása miatt hamar piacra kerülhet, tovább fokozva az árversenyt.)

Mit kerestek a vevők?

Ahhoz képest, hogy csökkentek a reálbérek, a vevők mégis inkább a nagyobb alapterületű lakások iránt kezdtek el érdeklődni – a garzonokat immár véglegesen felváltották a 1,5-2,5 szobás, 45-60 négyzetméter alapterületű lakások, a 15-20 millió forintos árkategóriában.

Azonban egyáltalán nem mindegy hol helyezkednek el ezek. A legmenőbbek a zöld kertet, parkot és valamilyen gyors közlekedési lehetőséget felmutatni tudó ingatlanokat keresték – új elemként merült fel, hogy lehetőleg legyen minél jobban elszeparálva a szomszédoktól. (Egyes szociológiai tanulmányok is alátámasztják, hogy számos új építésű társasházban a közösségi élet leginkább a falra ragasztott, nem éppen úri stílusú falragaszok elhelyezésére korlátozódik, valamint a lakók szívesen háborodnak fel akár a legapróbb zavaró tényezőn is. Az egyik soklakásos projektben a zajérzékeny szomszéd a felette található toalett éjszakai üzemeltetése miatt háborodott fel annyira, hogy ennek egy kedves levél formájában hangot is adott. Egyre jobban elterjed a "nekem húszmillióért itt ne fúrjon senki" típusú hozzáállás, vagy éppen a házakban lakó kisgyerekek már-már túlbuzgó védelme a házirend által).

Mindezek mellett két, új vásárlói réteg is megjelent: a tőkeerősebbek a budai hegyoldalban kapkodták el egymás elől a 6-800 ezer forintos négyzetméteráron kínált néhány lakásos társasházak ingatlanjait, míg mások az egyre kedvezőbb finanszírozási feltételeket igyekeztek kihasználni, azaz a lehető legkevesebb erőforrással a legnagyobb méretű lakást megszerezni. Ez az új építésű projektek kedvezőbb finanszírozási konstrukcióinak, valamint a kedvezőbb állami támogatásoknak köszönhetően sokszor sikerül is. (Jellemző beszélgetés egy ingatlanbörzéről: Lakást szeretnék vásárolni, Budán, olyan harmincmillió környékén. Rendben, önerő van? Nincs. Munkahely, havi jövedelem? Az sincs...)

Mit kínáltak az eladók?

Óriási zavarban volt, van és lesz, aki lakásvásárlásra adja a fejét: a kínálat kvázi áttekinthetetlen, elképesztő mennyiségű ingatlan van a piacon, változatos minőségben, változatos árakon. Ennek megfelelően a tetőtéri, mintegy 6 (hat!) négyzetméteres lakástól kezdve egészen a fél hegyoldalt elfoglaló, kúriaszerű ingatlanokig mindent kínálnak.

Az értékesítési idő szerencsés esetben néhány hét, de átlagosan 2-5 hónap is lehet, különösen akkor, ha nem alacsonyabb árú, forgalomképes lakásról van szó.

Érdekességből akadt bőven. Az egyik ingatlant úgy mutatták be, hogy a kisszobában a súlyosan beteg nagypapa feküdt, rajta a vevők egész egyszerűen áthaladtak, miközben megismerkedhettek a helyiség méreteivel. Egy másik, családi házas értékesítésnél a földben két hatalmas gáztartály várta, mit kezd vele új tulajdonosa. Láthattunk tíz éve épült sokszázmilliós, fullextrás családi házat, feltöltött medencével, amiben soha egy percet nem lakott senki, de teljeskörűen be volt rendezve – csak egy kicsit megállt benne az idő.

Nem kellett csalódniuk azoknak sem, akik az olcsó lakások diszkrét bájait indultak keresni mondjuk a fővárosban, gazdag volt a termés - főleg a pesti oldal "híres" kerületeiben. Az egyik – nem is olyan olcsón kínált – földszinti lakásban olyan sötét volt, hogy még nappal is elemlámpával kellett közlekedni (a villanyt rég kikapcsolták), egy másik helyen a folyosói mellékhelyiség állapota okozott nagy fejtörést a vevőjelölteknek.

Egyes kínált lakásokban beljebb jutva is fantasztikus látványban volt részük a vevőknek: a szerteszét dobált játékok, száradó ruhák, tömött hamutartók a mai magyar ingatlanpiacon nemigen keltenek megdöbbenést, hiába javasolja minden szakember, hogy az értékesítés megkönnyítése érdekében érdemes rendet rakni. Létezik olyan eladó lakás is a piacon, amelyben például annyi könyvet és egyebet halmoztak fel, hogy csak kis folyosókon lehet mozogni - ennek ellenére többen is komolyan alkudnak az ingatlanra.

És amikor a vevő elrohant...

Nem egy esetben előfordult, hogy egyébként majdnem sikeres adásvételt hiúsítottak meg különféle, előre nehezen tervezhető külső tényezők. Érdemi megjegyzés nélkül távoztak azok a vevőjelöltek, akik azzal szembesültek, hogy a kinézett épület földszinti bejárata előtt az ott üzemelő ingyenkonyha miatt néhány száz fős sor húzódik. Sokáig húzódott az eladása annak az ingatlannak is, ahol a vevők látogatásakor (is) rendszeres, a szomszéd lakásokból érkező útszéli káromkodás volt hallható.

Mind a vevő, mind a közvetítő sietve távozott az egyik, egyébként szép lakásból, amikor az eladók között erősebb osztozkodási vita tört ki, holott még szó sem volt aláírt szerződésről. Hasonló eset zajlott le akkor, amikor a körfolyosós ház belső udvarán egy kisebb verekedés tört ki a földszinti lakók között, és élénken megmarad majd a vevőjelölt emlékeiben az az eset is, amikor egy erotikus jelenet kellős közepére érkeztek meg lakásmutatás címén.

Természetesen egyes ingatlanosok és eladók kitettek magukért: izgalmas hirdetésekkel lehetett találkozni mind a nyomtatott, mind pedig az elektronikus sajtóban. Valamiért 2007-ben is nagy divatja volt a toalett lefotózásának és eme mű közlésének, de láthattunk lakáshirdetést, ahol csak a függönyök látszódtak, vagy éppen a tulajdonos mosogatás közben...

Vegyes volt tehát az év, de a szakma szerint a következő sem lesz könnyebb – érdemes tehát kitakarítani a lakást a vevőket várva, hátha pont a mi ingatlanunk tetszik meg nekik.    írta: Martin Péter

Forrás: http://blog.mfor.hu/lakasmustra/629.html