Leégett a háza? Csak költségalapú számítás esetén fizetik ki a kárt!
Amit az értékbecslésről tudni kell. 3. rész
www.ingatlanmagazin.com
www.ingatlanmagazin.com
Ingatlan ajánlatok
Jász-Nagykun-Szolnok - AlattyánEladó Lakóingatlan - családi ház
Eladó Jász-Nagykun-Szolnok megyében Alattyánon egy 72,9 nm-es csa...
Fejér - GárdonyEladó Lakóingatlan - családi ház
Családi okok miatt, eladóvá vált Gárdony egy csendes utc&a...
Ha leég a ház, ha beszalad a nagyszobába egy kamion, soha nem fizet annyit a biztosító, hogy abból újraépíthetnénk. Kivéve, ha a biztosítási értéket a szerződéskötéskor költségalapon határozták meg. A költségalapú értékmeghatározás azonban máskor is jól jöhet.
Harmadik műszak
Hogyan készüljünk fel, ha beüt a baj?
Akár eladni, akár venni szeretnénk ingatlant, a piaci összehasonlító és a hozamérték-számítás mellett fontos annak a meghatározása is, hogy vajon mennyiből tudnánk az ingatlant újra felépíttetni. Ezt hívják költségalapú értékszámításnak. Különösen a biztosítás megkötésekor merül fel gyakran, hogy ha csak a jelen értékre kötünk szerződést és valami baj történik – leég a ház vagy behajt a falon keresztül egy kamion –, nem kapunk annyi kártérítést, hogy abból ugyanolyan új házunk legyen.
A költségalapú aktuális érték meghatározásánál persze az újraelőállítási költségből le kell vonni az avulást (fizikai, funkcionális, piaci), majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki a legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat, de egy építés alatt lévő létesítménynél – például amikor a félig kész házat vagyunk kénytelenek családi ok miatt eladni –, vagy olyan esetekben, amikor a piaci vagy a hozamszámításhoz nincs elég adatunk, információnk, érdemes élni vele.
Akár eladni, akár venni szeretnénk ingatlant, a piaci összehasonlító és a hozamérték-számítás mellett fontos annak a meghatározása is, hogy vajon mennyiből tudnánk az ingatlant újra felépíttetni. Ezt hívják költségalapú értékszámításnak. Különösen a biztosítás megkötésekor merül fel gyakran, hogy ha csak a jelen értékre kötünk szerződést és valami baj történik – leég a ház vagy behajt a falon keresztül egy kamion –, nem kapunk annyi kártérítést, hogy abból ugyanolyan új házunk legyen.
A költségalapú aktuális érték meghatározásánál persze az újraelőállítási költségből le kell vonni az avulást (fizikai, funkcionális, piaci), majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki a legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat, de egy építés alatt lévő létesítménynél – például amikor a félig kész házat vagyunk kénytelenek családi ok miatt eladni –, vagy olyan esetekben, amikor a piaci vagy a hozamszámításhoz nincs elég adatunk, információnk, érdemes élni vele.
Vegyük sorra a lépéseket!
1. A telekérték meghatározása.
Az üres földterület értékét vagy a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel, vagy a hozamszámításon alapuló módszer szerint határozzuk meg.
2. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása.
Olyan szerkezeteket és építési munkákat szedjünk össze, amelyekkel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (akár a meglévőtől eltérő szerkezetekkel és műszaki megoldásokkal) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. A pótlási és az újraépítési költség együtt az újraelőállítási költség. Ne feledkezzünk meg a közművesítésről, a tervezésről, az engedélyezésről, és a kivitelezéssel, a beruházással, a pénzügyekkel kapcsolatok költségekről sem. Ezeket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni. Az általános forgalmi adót itt se vegyük bele sehol.
3. Avulások számítása
Három fő eleme: a fizikai, a funkcionális (gazdaságtalan, korszerűtlen megoldások) és a környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak. Az avulás mértékét a három kategóriában százalékosan kell megadni, majd ezekből átlagot számolunk.
4. Az érték meghatározása.
Az újraelőállítási költséget csökkentjük az avultság százalékának arányában, majd hozzáadjuk a telekértéket. Az ingatlan megépítésének eredeti költségeiből vagy annak könyv szerinti értékéből levezetett újraelőállítási érték csak kivételes esetben fogadható el, például ha az ingatlan néhány éven belül készült el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták.
1. A telekérték meghatározása.
Az üres földterület értékét vagy a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel, vagy a hozamszámításon alapuló módszer szerint határozzuk meg.
2. A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása.
Olyan szerkezeteket és építési munkákat szedjünk össze, amelyekkel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (akár a meglévőtől eltérő szerkezetekkel és műszaki megoldásokkal) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatók lennének. A pótlási és az újraépítési költség együtt az újraelőállítási költség. Ne feledkezzünk meg a közművesítésről, a tervezésről, az engedélyezésről, és a kivitelezéssel, a beruházással, a pénzügyekkel kapcsolatok költségekről sem. Ezeket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni. Az általános forgalmi adót itt se vegyük bele sehol.
3. Avulások számítása
Három fő eleme: a fizikai, a funkcionális (gazdaságtalan, korszerűtlen megoldások) és a környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak. Az avulás mértékét a három kategóriában százalékosan kell megadni, majd ezekből átlagot számolunk.
4. Az érték meghatározása.
Az újraelőállítási költséget csökkentjük az avultság százalékának arányában, majd hozzáadjuk a telekértéket. Az ingatlan megépítésének eredeti költségeiből vagy annak könyv szerinti értékéből levezetett újraelőállítási érték csak kivételes esetben fogadható el, például ha az ingatlan néhány éven belül készült el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták.
Kardos Rita
Amennyiben Ön ingatlant vásárolna vagy hirdetne a következő fő és al-kategóriákból választhat az IngatlanMax weboldalon:Lakóingatlan; Ipari ingatlan; Kereskedelmi; Fejlesztési terület; Befektetési; Mezőgazdasági; Üdülő; Irodaház-iroda;családiház-villa;építési telek;házrész;ikerházrész;kastély;kúria;lakás-nem panel;lakás panel;sorház-láncház;tanya;ipari terület;raktár épület;raktár terület;üzemépület;árúház;iroda helyiség;irodaház;panzió,motel;szálloda;szolgáltató;vendéglátó;üzlethelyiség;cégközpont kialakítására;kereskedelmi és ipari beruházás;lakópark építésére;szálloda,vendéglátás;zöldmezős beruházás;irodaházak;kereskedelmi létesítmények;logisztikai központok;raktárak;szálloda;vendéglátás;állattenyésztés;erdő;halgazdaság;legelő;rét;szántó; szőlő;vadgazdaság;ültetvény;aparman;ingatlan;telek;iroda és raktár;iroda lakóingatlanban;irodaház épület;irodaházon belüli iroda terület;Ingatlant keres?;Ingatlant kínál?
Ingatlan ajánlatok
Hajdú-Bihar - DebrecenEladó Lakóingatlan - tégla lakás
Eladó a Kassai úton egy 4. emeleti 43 m2-es lakás. Nemrég felújításon esett át, jelenleg üres...
Pest - RáckeveEladó Lakóingatlan - családi ház
Duna menti településen, Dömsödön szeretnénk figyelmé...
Pest - ErdokertesEladó Lakóingatlan - építési telek /lakó/
Romantikus, fás erdõs környezetben, Erdõkertes szélén, pár perc sétára Bara-pataktól kínálunk...
Pest - TuraEladó Lakóingatlan - családi ház
Eladó Pest megyében, Turán egy felújított 1496 nm-es telke...