Amit az értékbecslésről tudni kell. 2. rész

A hozamszámítás             www.ingatlanmagazin.com/

Úgy is megkaphatjuk a kiszemelt ingatlan reális vételárát, ha az ingatlan jövőbeni hasznosításából remélt bevételekből levonjuk a hasznosítással kapcsolatban felmerülő kiadásokat. Ez a hozamszámítás.

Kalkuláció

A piaci összehasonlító (lásd az 1. részt) értékbecslésnél ritkábban használt az úgynevezett hozamszámításon alapuló módszer. Pedig azok, akik a vásárolt ingatlanban nem elsősorban lakni kívánnak, hanem sokkal inkább a spórolt pénzüket szeretnék befektetni, jobban járnak, ha ezt választják. A lényege, hogy az értékbecslő megbecsüli az ingatlan jövőbeni hasznosításából remélt bevételeket, és ebből levonja a hasznosítással kapcsolatban felmerülő kiadásokat. A hozamszámításon alapuló érték tehát a kettő különbsége.

Mit kell tenni, lépésről-lépésre?

1. Információgyűjtés, elemzés. Ennek során végig kell gondolni az ingatlan lehetséges, alternatív használati módjait. Például, hogy bérbe tudjuk-e adni, és ha igen, mennyiért. Hogy ha eddig lakás volt, érdemes-e átalakítani irodának. Vagy például, hogy elfogadja-e majd a bank fedezetként, ha egy nagyobb projekt megvalósításához fejlesztési hitelre lesz szükségünk.

Mindehhez persze először fel kell mérni az ingatlant, hogy az elképzelt funkciók megvalósításának nincs-e jogi, műszaki, vagy finanszírozhatósági akadálya. Ezeket a szempontokat írjuk fel egy táblázat fejlécébe, és az elemzés eredményét párhuzamosan jegyezzük fel. Majd ha mindenre kedvező a válasz, vagy amire nem az, az némi idő- és esetleg anyagi ráfordítással kiküszöbölhető, lépjünk tovább!

2. Becslés. Akár az előző táblázatot folytatva írjuk be minden egyes lehetséges funkcióhoz, hogy optimális és pesszimista esetben mennyi bevételre tudunk például egy év alatt abból szert tenni. Például: ha irodaként adnánk bérletbe a lakást, teljes kihasználtsággal, a környékbeli irodaárakat figyelembe véve mennyi bérleti díjat szedhetünk be. Illetve, mennyi a reális cél, ha csak az év 60 százalékában lesz benne bérlő.

A tiszta jövedelem kiszámításához azonban a bevételekből le kell vonni a ténylegesen kifizetendő kiadásokat. Például ha a bérlő némi belső átalakítást kér, illetve számoljunk a hasznosítás érdekében feladott reklámok költségeivel is. A kiadásokon belül célszerű elkülöníteni a befektetés jellegű és az üzemeltetés jellegű kiadásokat. Az előbbiek közé tartoznak például a tervezési és szakértői díjak, az építési kivitelezési költségek, a beruházást terhelő adók és illetékek, a beruházással kapcsolatos közösségi kifizetések (például közmű-hozzájárulás), hitelek törlesztése és kamatai és így tovább.

Az utóbbiak közé tartoznak például a közüzemi díjak, a telekommunikációs hálózatok igénybevételének díja, egyéb infrastrukturális szolgáltatások, a gondnok számára fizetett összeg, biztonsági szolgáltatások, a takarítás, a javítások, a kezelési és menedzselési költségek. A tiszta jövedelem számításakor a nettó, vagyis az általános forgalmi adó (áfa) nélküli árakon számoljunk, mind a bevételi, mind a kiadási oldalon, de az ingatlanadót és az ingatlant terhelő közteherviselési tételeket természetesen figyelembe kell venni.

3. A pénzfolyamok felállítása. Ahhoz, hogy reálisan lássuk a helyzetet, a tervezett bevételeket és kiadásokat érdemes idősorokban is felírni, majd egyenlegeket (átlagokat) számolni belőle.

4. Kamatláb meghatározása. Mivel az bevételeket és a kiadásokat is a jelenlegi árakból kiindulva terveztük meg, ahhoz, hogy hosszabb távon is lássuk az ingatlan értékének az alakulását, úgynevezett tőkésítési kamatlábat szoktak meghatározni. Ez nem más, mint az adott ingatlantól, mint befektetéstől elvárható minimális megtérülési ráta.

Mennyi a kamata?

A kamatlábat meghatározhatjuk úgy is, hogy az ingatlanpiaci tényekből indulunk ki, de összehasonlíthatjuk az elképzeléseinket más befektetési piacok kamatlábaival. (Például, hogy mennyi kamatot kapnánk, ha ugyanazt a pénzt bankbetétbe tesszük, vagy értékpapírokba fektetjük, netán műkincset vásárolunk rajta.) De kiindulási alap lehet az is, ha más országok kamatlábaihoz hasonlítunk, például, hogy mennyivel lenne magasabb a hozam egy horvát tengerparti nyaraló vásárlása esetén, mintha a Balatonon veszünk.

5. Jelenérték meghatározása. Az első négy ponton végighaladva már egy sor adatunk van, így, ha közelebb akarunk jutni egyetlen mérőszámhoz, ami majd az ingatlan értéke lesz, akkor azt a bevételek és a kiadások egyenlegéből kell kiszámítani. Ez lesz szakszóval a pénzfolyamok jelenértéke. A legegyszerűbb módszer, ha 2. pontban kiszámított tiszta jövedelmet elosztjuk a 4. pontban kiszámított úgynevezett tőkésítési kamatlábbal.

6. Így már nem is marad más teendő, mint a legmagasabb jelenérték kiválasztása, és ez lesz a hozamszámításon alapuló érték. A szakirodalom szerint „a piaci érték meghatározására az ingatlan leggazdaságosabb és legjobb hasznosítását kell előirányozni, függetlenül a jelenlegi hasznosítástól, és ennek megfelelően a legmagasabb jelenértékű hasznosítási formát kell az ingatlan értékeként elfogadni.” Legyünk tehát optimisták? Ha mégis inkább realisták szeretnénk lenni, akkor – csak a magunk megnyugtatására, hogy jó üzletet csinálunk – számoljunk inkább a középértékekkel!

Többek között ő is a hozamot számolja
(Simor András az MNB elnöke) Fotó:MTI

Az első rész végén már jeleztük, de fontos itt is megismételni: ha belebonyolódunk a számolgatásba és elégedetlenek vagyunk a kapott eredménnyel, bízzuk azt egy szakemberre. Egy több tízmilliós üzletnél, amit az ingatlan értékesítése vagy vásárlása jelent, nem érdemes a neki járó néhány tíz-, vagy százezer forinton spórolni. A fentieket inkább annak érdekében hasznosítsuk, hogy milyen alaposságot várjunk el a szakértő becslőtől!

Folytatjuk                                                                     Kardos Rita