Messziről elkerült ingatlanok: olcsó megoldás hatalmas áron

Amikor eljön a családalapítás ideje sokan mérlegelik, hogy nem lenne-e mégis érdemes, akár a plusz terheket is felvállalva, maguk mögött hagyni a nagyváros zaját, a társasház mindennapi kellemetlenségeit, és egy csendes, tiszta levegőjű kertvárosi részbe költözni. Persze, ha már elszántuk magunkat a költözésre, a legszebbet és a legjobbat szeretnénk nagy kerttel és jó csendes környéken. Az álmodozásból azonban könnyedén a kemény földre érkezhetünk, ha a családi költségvetés mégsem engedné meg a szuperingatlan megvásárlását. A következőkben annak nézünk utána, hogy milyen olcsóbb lehetőségek állnak rendelkezésünkre, és vajon ezekre is érvényes-e a régi mondás.


A családi ház a legtöbb vásárló szeme előtt úgy jelenik meg, mint egy hatalmas telken elhelyezkedő, gyümölcsfák és tuják közötti, de mindenképpen különálló ingatlan. Így a legtöbben, amikor a társasház elhagyása mellett döntenek, latba sem veszik az ikerházakat, sorházakat vagy házrészeket. Ezek az ingatlanok az alacsonyabb keresletnek köszönhetően olcsóbbak, de vajon tényleg megéri az olcsóságért ezeket a típusokat választani? Valóban csak a kisebb érdeklődés játszik szerepet az árak ilyetén alakulásában?

Az Otthon Centrum és a Duna House elemzőit, Valkó Dávidot és Murányi Ákost, illetve az OC gödöllői irodájának vezetőjét, Virányi Lászlót kérdeztük arról, hogy milyen tényezők mozgatják a piac piciny szegmenseit adó sorházak, házrészek és ikerházak esetében az árakat.

Pszichológia: nem akarunk közösködni, még egy fallal sem

Az általunk megkérdezett piaci szakértők elmondták, hogy a fent említett ingatlantípusok esetében a vásárlók ódzkodásának hátterében általában a privát szféra kiszélesítésének vágya áll. Azok, akik a társasházak kényelmét elhagyva a fűnyírásra és a kert gondozására adják a fejüket, magányra vágynak, az ingatlan azon funkcióját teszik első helyre a döntéshez felállított prioritási sorrendben, hogy az megteremti a munka utáni regenerációhoz és a gyermekneveléshez elengedhetetlen, nyugodt környezetet.

Ebben az esetben akár egyetlen fal, amely ismételten idegenekkel kapcsolja össze őket, visszatartó erőnek bizonyulhat. Még rosszabb a helyzet a sorházak és a házrészek esetében, ahol a szomszédokat, kivéve persze a szélső házakat, nem egy hanem két közös fal köti össze. Ezt a sorházak esetében általában úgy próbálják meg feloldani, hogy a garázst az egyik fal mellé helyezik el.

Virányi László, az Otthon Centrum gödöllői irodájának vezetője kérdésünkre elmondta, hogy elég kevéssé életszerű, hogy valaki a családi házak tetőterében kialakított ingatlant próbálja idegenek számára értékesíteni. A házrészek általában egy olyan ingatlant jelentenek, ahol az egy lakrészre jutó telekhányad nem éri a saját helyrajzi számon való bejegyzés alsó határát.

Ezeket az ingatlanokat úgy kell elképzelni, mintha egy körbeépített udvarba lépne be a vásárló, ahol csupán a telek közös, de minden ingatlan saját fűtési rendszerrel, saját víz- és villanyórával rendelkezik - mondta Virány László. Az egyetlen közös pontot a kommunális adó és a telek jelenti.

Kisebb telek, kisebb ár - osztott vagy osztatlan?

Manapság több telek esetében is előfordul, hogy a beépíthetőség függvényében, ugyanarra a méretre két különböző kerületben családi ház és négylakásos társasház is épülhet. A sorházak és házrészek esetében az alacsonyabb négyzetméterárakat a telkek kisebb alapterülete is indokolja. Mindkét esetben igaz, hogy a telek önmagában nem képviselhet értéket, mivel a rajta megtalálható ingatlant részenként, tehát lakásonként nem lehet elbontani.

Emellett azonban az is igaz, hogy ezekre az ingatlanokra sokkal kisebb, sorházak esetében 2-300 négyzetméteres, ikerházak esetében még ennél is kisebb telekméret jut. Utóbbinál az ingatlan eladhatóságának fontos tényezője, hogy a házrész milyen fekvésű, át kell-e "mászni" a szomszédokhoz ahhoz, hogy a saját ingatlanunk bejáratához jussunk. Ez a tényező az ikerházak esetében is rendkívül fontos: azok az ingatlanok, melyek saját utcafronttal és saját kocsibejárattal rendelkeznek, könnyebben értékesíthetők.

Itt játszik rendkívül fontos szerepet, hogy a telek és az ingatlan, ingatlanok elhelyezkedése lehetővé teszi a telekmegosztási megállapodás megkötését, ez válik lehetetlenné az L alakú telkek többségénél. Ezeket az ingatlanokat, és az ikerházakat is főként azon családok számára lehet értékesíteni, ahol több generáció költözik együtt.

Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője elmondta, hogy manapság az ikerházak iránt szinte egyáltalán nem tapasztalható kereslet, és a parcellázások esetében is kiveszőben van az a gyakorlat, hogy a telkekre bontott terület egy részén sorházakat, ikerházakat, nagyobb részén pedig családi házakat építsenek.

Összességében elmondható, hogy az olyan háztípusok esetében, melyek nem különállóak, általában nyomott árakon zajlanak, és hosszabb időt vesznek igénybe az értékesítések. Jó eséllyel akkor indul az eladó, ha a telek megosztható, a ház pedig külön fűtési rendszerrel, villany- és vízórával rendelkezik.

A számok nem hazudnak, de tényleg a várt árakat mutatják?

A következőkben az Ingatlan.com adatbázisának tanulságaival foglalkozunk bővebben. Arra kerestük a választ, hogy a főváros különböző kerületeiben hogyan aránylanak egymáshoz a családi házak, a házrészek és a sor- és ikerházak átlagos négyzetméterárai. Lássuk, az eredményeket!


Az adatbázisát böngészve csakis azokat a kerületek vettük figyelembe, ahol mind a négy típusból kínálnak jelenleg megvételre ingatlant. 90 és 100 négyzetméter közötti ingatlanokat kerestünk, háztípustól függetlenül.

Az első diagram arról tanúskodik, hogy a belső kerületekben igaz az a képlet, miszerint a családi házak minden más háztípusnál drágább négyzetméterárakkal rendelkeznek. A sorrendben a családi házakat az ikerházak, majd a sorházak és végül a házrészek követik. Ez alól kivételt egyedül a negyedik kerület jelent, ahol a sorházak még a különálló családi házaknál is drágábbak, legalábbis négyzetméterenkénti árat tekintve.

Ez a képlet azonban a külső kerületekben, főként az új építéseknek köszönhetően, felborul. Több olyan beruházással is találkozhatunk a XVI., XVII., XXI. És XXIII. kerületben, ahol új építésű sorházakkal szélesítik a termékpalettát. Ez jelentősen átrendezi az arányokat, így például a XXI. kerületben, ahol a sorházak ára jelentősen meghaladja a családi házakét is.

Ugyanez a jelenség figyelhető meg egyes kerületekben az ikerházaknál, ahol egy-egy luxuskivitelű vagy új építésű ingatlan jelentősen felfelé húzhatja a négyzetméterárakat. Mindenképpen fontos azonban megjegyezni, hogy az általunk közölt árak kínálati árak, így a családi házak esetében optimistább képet tükrözhetnek a valósnál.

Forrás: http://www.penzcentrum.hu/cikk-1008030-1.html