Rettegett lakások: ha el is megy, 20 százalékot biztos buksz rajta
Bács-Kiskun - KecskemétEladó Ipari ingatlan - gyárépüle t/ üzemépület
Otthonok és Megoldások!
Kecskemét, Kisfái területén, ...
Nógrád - RomhányEladó Lakóingatlan - családi ház
Önálló családi ház vár gazdára Romhány ...
A hosszú órákat igénybe vevő keresésen és az első rostán túljutva, végre nekivághatunk a lakásnéző-körútnak, ahol elválik, hogy találunk-e olyan ingatlant, esetlegesen ingatlanokat, melyekért később érdemes lesz még egyszer kimozdulni. Az első látogatáskor tett benyomás döntő lehet, így egy koszos, romos állapotú lépcsőház még akkor is riasztóan hathat, ha maga a lakás kitűnő állapotban van. Kedvezőtlen hatást kelthet bennünk az is, ha a lakáshoz négysávos úton, zöld lámpánál álló kocsik között vezet az út, a lakás ablakait kinyitva pedig elviselhetetlen zaj és rossz levegő fogad bennünket.
A zajártalom jelentős szerepet játszik a lakásárak alakulásában, vallották egyöntetűen az általunk megkérdezett szakértők, sőt sok esetben akár az eladhatatlanság határát is súrolják azok az ingatlanok, melyek a legforgalmasabb utak mentén, közlekedési csomópontokban, vasútállomások vagy repülőterek mellett helyezkednek el. A következőkben annak nézünk utána, hogy mekkora árkiesést jelent a lakásvásárlásnál a zajártalommal sújtott lakások eladói számára, az adott település vagy kerület egyéb részeiben élőkkel szemben, illetve, hogy a zaj milyen egyéb hatást okozhat a lakáspiacon.
Zajtérkép: a vásárlók nem használják, de jó hogy van
Az idei évben készítette el a fővárosi önkormányzat Budapest teljes körű zajtérképét, melyből az érdeklődők számára utcára és szinte házakra lebontva kiderül, hogy az adott városrész, és adott esetben az adott ingatlanban élők mekkora állandó zajterhelésnek vannak kitéve.
Senkit sem lep meg, hogy a legnagyobb zajjal az ipari részek, gyárak és nagyobb fogalmú utak esetében találkozhatunk, így a Hungária körút, a Váci út, a Dózsa György út, a Thököly út, a Szentendrei út, az Alkotás út, de akár a belvárosi autópályának is minősíthető Rákóczi út mellett élők szenvednek a leginkább a fővárosi forgalom zajától.
A következő képen a legforgalmasabb útszakaszok nappali zajtérképét mutatjuk be, így a Hungária körútét, a Szentendrei, Rákóczi és Alkotás útét. Persze azok, akik éjszakánként a motorosok versengését hallgatják a Szentendrei úton talán még ennél is sötétebbre színeznék az utca kékjét, mely a 80 decibelnél nagyobb zajszintet jelzi.
Forrás: Budapest Főváros Önkormányzata 2007
A forgalmas csomópontok legnagyobb hátrányát az jelenti, hogy a zaj még éjszaka sem csillapszik annyira, hogy a mindenhol legalább a piros színt ölthesse magára a térkép. Amíg főváros legtöbb része ahogy az az éjszakai zajtérképen is jól látszik, kizöldül, ez 40-45 decibel alatti zajszintet jelent, addig a Hungária körúton és az M3-as bevezetőjének közvetlen közelében éjszaka is 70 decibel feletti zajtól szenvednek a lakók.
Forrás: Budapest Főváros Önkormányzata 2007
Az általunk megkérdezett szakértők szerint, bár a zajtérképek hasznosak, a lakásvásárlók mégsem veszik igénybe ezt a lehetőséget, és saját tapasztalataik alapján döntenek arról, hogy a lég- és zajszennyezettség még lehetővé teszi-e számukra a nyugodt életet. Murányi Ákos, a Duna House elemzője szerint ezért érdemes többször is meglátogatni az adott ingatlant a végső döntés előtt, a valós zajártalom feltérképezését pedig segíti, ha a látogatások több különböző napszakban zajlanak.
Eladhatatlan Hungária, nehezen elkelő lakások
A zaj napjainkban egyre nagyobb szerepet játszik abban, hogy valaki megvásárol-e egy adott ingatlant, a vevők minőségi, élhető élettereket kívánnak, ebben pedig benne foglaltatik az is, hogy a lakásnak amellett, hogy a megfelelő hangszigetelés révén a lakóházon belül is privát szférát kell biztosítania, csendes környéken kell lennie.
Murányi Ákos szerint ennek az igénynek a fokozódása vezetett oda, hogy manapság nagyon nehéz, de sok esetben szinte a lehetetlennel felérő feladat értékesíteni egy forgalmas útszakasz melletti, utca frontra néző ingatlant. Az értékesített ingatlanok esetében pedig az eladó végül 10-15 százalékkal kevesebb kap a lakásáért, mint az adott kerület más részeiben.
Persze ebben az esetben is sokat nyom a latba a lakás belső kialakítása, jelentősen növeli az értékét, ha a tulajdonos zajvédő ablakokat szereltett be, ám ebben az esetben is csak arról lehet szó, hogy a beruházás a magasabb árak révén részben vagy egészben megtérül.
Az Ingatlan.com adatbázisában mi is utánanéztünk annak, hogy számokban ez miként fejeződik ki. Arra az eredményre jutottunk, hogy a legtöbb Hungária, illetve Róbert Károly körúti ingatlan esetében az árak 15-20 százalékkal alacsonyabbak, de találkoztunk olyan kirívó esettel is, ahol a forgalmas útra néző ingatlanok átlagban 40 százalékkal érnek kevesebbet, mint a kerület ingatlanjai összegészében.
Nem csak a fővárosiaknak van félnivalója
Sokakban és jogosan merülhet fel a kérdés: ha valóban olyan nehéz értékesíteni ezeket az ingatlanokat, vajon miért látunk mégis, bár csupán elvétve, lakóparkokat épülni a Hungária körút közvetlen közelében. Erre két ésszerű magyarázat lehet.
Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője elmondta, hogy egyrészről mivel ezen átmeneti területen a telkek nagyok, a beruházónak lehetősége van arra, hogy a lakóépületeket irodaházakkal válasszák el a zaj forrásától, az irodaházak pedig egyébként is igénylik a nagy forgalmat és a könnyű elérhetőséget. Az ipari területek határán fekvő telkek választása emellett költséghatékony megoldásnak is bizonyul, így az alacsonyabb négyzetméterárakon keresztül versenyképessé tehetőek a megépült ingatlanok.
Azon beruházások esetében, ahol a lakóépületek közvetlenül utcafrontra építik, utóbbi előnyt aknázzák ki és rendkívül alacsony áraikkal próbálnak piacképes ajánlatot adni, a leginkább ár-érzékeny vevőket megcélozva. Ezek a lakások, és főként az előző csoportba tartozók, pontosan olcsóságuk miatt befektetésnek sem rosszak, főként ha az általunk választott bérlői célcsoportot a fővárosba érkező diákság adja. Az alacsonyabb árakból következő alacsonyabb törlesztőrészlet, már amennyiben szükségünk van hitelre, ugyanis nagyobb mozgásteret ad a bérleti díjakban, valóban vonzó ajánlattá téve a jó közlekedéssel rendelkező, de forgalmas helyszínt.
Debrecen és Miskolc - itt még más a helyzet?
Miskolccal kapcsolatban a Demeter Ingatlan tulajdonosát, Demeter Tibort kérdeztük, aki kérdésünkre megerősítette, hogy a zajártalom egy közel 200 ezres nagyváros esetében is fontos szerepet játszik. Ez főként abban nyilvánul meg, hogy a forgalmasabb útszakaszok mellett található lakótelepek, lakóparkok esetében a vevők főként a belső lakásokat keresik, az utcára néző ingatlannal rendelkezőknek ez akár 5-10 százalékos hátrányt is jelenthet, az árakat tekintve.
Borsod-Abaúj-Zemplén megyeszékhelyénél emellett a nagyobb forgalom és az ebből következő zaj bizonyos utcák esetében funkcióváltáshoz is vezetett, így például a Soltész Nagy Kálmán utca környékén található, valaha családi övezetes környéket ma vállalkozások és kereskedelmi egységek töltik be. Lakóingatlannak szinte már egyetlen házat sem lehet értékesíteni, a jelenség kialakulása az elkerülő megépítése előtti átmenő forgalomnak tudható be.
Ugyanezen hatás Debrecen egyes területeit is érinti, mondta el Lévai Lászlóné, a Duna House debreceni irodájának vezetője, aki azonban arról is beszámolt, hogy Debrecen esetében, annak földrajzi adottságai miatt (nagyobb területen helyezkedik el, mint Miskolc) kevésbé jellemző, hogy a lakáskeresők kerülnék az utcára néző ingatlanokat.
Egy forgalmas csomópontban épült beruházás esetében azonban érezhetővé vált a Budapesten már általános jelenség, vagyis, hogy elsőként a belső udvarra néző lakásokat lehet értékesíteni, és csak ezután, akár kedvezményekre kényszerülve válnak eladhatóvá a nagyobb zajterheléssel sújtott lakások.
Demeter Tibor tapasztalatai szerint, Debrecennel ellentétben Miskolcon olyan nagy az utcával szembeni ellenérzés, hogy egy új lakásépítés esetében akár 10 százalékot is be kell áldoznia a fejlesztőnek, ha szeretné, hogy az ingatlan végül elkeljen.
Láthatjuk tehát, hogy a zajártalom és a zajtól való menekülés a nagyvárosok esetében egyre nagyobb szerepet tölt be, egyre nehezebbé válik azon ingatlanok értékesítése, melyek forgalmas útszakasz, vasútállomány vagy reptér mellett helyezkednek. Ferihegy esetében az is rendkívül fontos, hogy a lakás melyik légi csatorna alatt helyezkedik el, tehát mekkora forgalom bonyolódik a közvetlen közelében.
Veszprém - SzentkirályszabadjaEladó Lakóingatlan - családi ház
Szentkirályszabadja új építésû lakóövezetében eladó egy 1100 m2-es telken található, 2001-ben...
Nógrád - BalassagyarmatEladó Lakóingatlan - családi ház
Balassagyarmat kertvárosi részén eladó egy jó állap...
Budapest - 01. kerületKiadó Lakóingatlan - társasházi lakás
Citadellánál május 02-tõl luxus lakás kiadó. 2 db konyha, 3 db fürdõszoba, szauna, gardrób, b...
Szabolcs-Szatmár-Bereg - RakamazEladó Lakóingatlan - családi ház
Rakamaz központjában, csendes utcában eladó egy 2 szintes, 4 szobás, mûanyag nyílászárós, red...