Élénkülő lakáspiac

Szakértők szerint már kifelé tartunk a „gödörből", ennél mélyebb pont nem várható az ingatlanpiaci tendenciákat illetően. Egyelőre azonban inkább a vállalkozók és a külföldi vásárlók optimisták, a hazai lakosság nagy része csak szolid javulásra számít.

Több kutatóintézet egybehangzó eredményre jutott: a második negyedévben felfelé indultak az ingatlanpiac „hangulatát" mutató indexek, azaz megfordult az eddigi trend. A 2002. évi csúcstól ugyan még messze vagyunk, de a 2006 harmadik negyedévében elindult meredek zuhanás megállt, és újra felfelé vette az irányt. Az Ecostat és a GKI felmérése egybehangzóan azt mutatja, hogy a második negyedévben olyan komoly fordulat és dinamikus javulás valósult meg, hogy megközelítettük a 2004-2005. év végi szintet.

Ez azért is örvendetes, mert azt mutatja, hogy gyengülőben van a megszorító intézkedések és a drasztikus energiaár-emelések elbizonytalanító hatása. A tavaly év végén már kormányzati körökben is kommunikált idei megszorítások miatt az Ecostat 2001 óta tartó felmérései között eddig még soha nem mért mértékre esett vissza az ingatlanforgalmat mutató index, s ez a tendencia jellemezte az év első negyedévét. Mind ez idő alatt érzékelhetően kevesebb lakásvásárlási és -felújítási hitelt vettünk fel, megnyúlt az ingatlanok eladási ideje, egyre jelentősebb a túlkínálat mind a használt, mind az új építésű ingatlanok esetében. Mára a fővárosban megközelítően 1400, országosan pedig 8-10 ezer új ingatlan áll üresen. Ez idő alatt továbbra is élénk maradt azonban az iroda-, szállodaépítés, illetve az ipari és a kereskedelmi létesítmények piaca, valamint a jó helyen lévő építési telkek iránti kereslet. A pozitív trendfordulót követően a szakemberek az év második felében egyaránt a lakáspiac további stabilizálásával, illetve lassú növekedésével számolnak. Belyó Pál, az Ecostat igazgatója elmondta, további visszaesésre, mélypontra nem kell számítani.

A kutatók szerint mindezek mellett nem várhatunk jelentős áremelkedést. Elsősorban az új lakások áránál várható némi drágulás, éves átlagban 3-7 százalékkal kerülhetnek többe, de a nagyobb méretű, jó felszereltségű lakások ára akár 10 százalékkal is emelkedhet. Nem mondható el hasonló a használt ingatlanokról, hiszen esetükben csupán infláció körüli mértékben, 0,5 százalékos drágulás várható. A piac telítettsége és a jelentős túlkínálat miatt új és használt lakásokra egyaránt jellemző, hogy hosszabb idő szükséges az értékesítéshez.

Árnövekedés elsősorban a kiemelkedően jó fekvésű területeken lévő használt ingatlanok esetében fordul elő. Mint az Ecostat munkatársától megtudtuk, Budapesten a zöldövezeti, panorámás, jó közlekedésű helyek, mint például a Gellért-hegy vagy Pasarét környékén kapósak az új építésű, luxuskivitelű és jó felszereltségű lakások, házak, melyek ára a 600-800 ezer forintot is eléri négyzetméterenként, ennek ellenére gyorsan gazdára találnak. Hasonló a helyzet a Várban levő ingatlanokkal is, ahol a négyzetméterár eléri az egymillió forintot. Érezhető áremelkedésre számíthatnak olyan kiemelt projektek közelében lakók is, mint például a kormányzati negyed, ahol már a beharangozás során is 10-20 százalékkal drágábban hirdették a lakásokat, a projekt megvalósulásával párhuzamosan becslések szerint 20-30 százalékkal is megemelkedhet a környékbeli lakások ára.

A használt lakások piacára általánosságban elmondható, hogy leginkább a kisebb, 55 négyzetmétert nem meghaladó lakások a kelendők. Kiment a divatból a 28 négyzetméteres vagy ennél kisebb minigarzon, elvárás a legalább másfél szoba, illetve az 1+2 fél vagy a 2+1 félszobás beosztás. Viszonylag könnyebb eladni az ilyen lakást, ha műszakilag jó állapotban van, jól megközelíthető, lehetőleg belvárosban található. Egyre inkább érezhető a fővárosban és a vidéki egyetemi városokban egy újabb vásárlói réteg jelenléte. Az egyetemisták (szülei), ha megtehetik, a tanulmányok idejére főként 40-50 négyzetméteres lakásokat vásárolnak, majd a diploma megszerzése után eladják.

Örülhetnek a paneltulajdonosok, hogy - talán az enyhe télnek is köszönhetően - elmaradt az év eleji energiaár-emelés miatt a szakemberek által prognosztizált paneleladási hullám. A jövőre nézve tudniuk kell a panelben lakóknak, hogy az ingatlant vásárlók manapság jobban előtérbe helyezik a megvásárolandó ingatlan rezsiköltségét. Emiatt számítani kell arra, hogy a panellakások ára várhatóan nem emelkedik, illetve arra, hogy tovább növekszik az eladási idő. Hasonló tendencia várható a nem jó helyen lévő és nem jó felszereltségű ingatlanok esetében is.

A piac telítettsége miatt az új építésű lakásoknál is megjelent az alku, adott esetben akár 10 százalékot is lefaraghatunk az árból. Jellemzően azonban inkább különféle kedvezményekkel csábítják a befektetők a potenciális vevőket. Konyhabútort, sőt garázst is „ingyen" kínálnak, vagy elegendő 10-15 százalékkal beugrani, a többit pedig csak a kulcsátadáskor kell kifizetni.

Belyó Pál szerint érzékelhető a feketegazdaság ellen indított harc következménye. Mivel módszeresen ellenőrzik az építkezéseket, megvizsgálják, bejelentett munkavállalók dolgoznak-e, egyre inkább rákényszerülnek a vállalkozók arra, hogy tiszta körülmények között foglalkoztassák a dolgozókat. Ennek azonban az áremelkedés lesz a következménye - hívta fel a figyelmet az igazgató. Érzékelhetően megemelkednek ugyanis a kivitelezés költségei, de ezt nemigen lehet az árba beépíteni. Inkább más kerülőutat választanak a beruházók: több lakást terveznek egy-egy lakótömbbe, illetve lakóparkba. Az is jellemző tendencia - tette hozzá -, hogy egyre kisebb lakásokat építenek, ma már minden tizedik új építésű lakás 40 négyzetméternél kisebb alapterületű, de az átlag is kevesebb, mint 60 négyzetméter.

FOGADJUNK-E INGATLANKÖZVETÍTŐT?

Ki ne szeretné megspórolni az ingatlanközvetítő 3-4-5 százalékos díját? Az ingatlanpiac telítettsége miatt azonban egyre hosszabb idő alatt lehet eladni egy lakást, főleg, ha szeretnénk jó árat kapni érte. Fél vagy akár egy év is eltelhet a hirdetésekkel, ami akár 100 ezer forinttal is megrövidítheti a kasszát. Ma már nyugateurópai és tengerentúli mintára hazánkban is egyre elterjedtebb ingatlanközvetítőn keresztül túladni a lakáson, hiszen az iroda kiterjedt kapcsolatrendszerének köszönhetően gyorsabb (2-3 hónap) az értékesítés, gyakran teljes körű szolgáltatást nyújtva.

Az ingatlanos előnye abban is mérhető, hogy segít meghatározni az ingatlan piacképes árát, ami kulcs a gyors értékesítés szempontjából. Nem elegendő ugyanis a lakás négyzetméterárát figyelembe venni, meg kell tudni határozni a műszaki állapotot, az értéknövelő és -csökkentő tényezőket. Levon az ingatlan értékéből például, ha vizesek a falak, ha egyben van a WC a fürdővel, ha sötét a lakás, ha régi a villanyvezeték, ha a lakás leromlott állapotú házban, illetve rossz közlekedésű környéken található stb. Hirdetés előtt tanácsos körülnézni az árak tekintetében, újságokban, de az interneten is, ahol könnyen összehasonlíthatjuk az ingatlanunkat más ingatlanokkal, s ez segíthet a reális ár meghatározásában. (A nagyobb ingatlanirodák honlapjai mellett tájékozódhatunk a www.ingatlannet.hu, www.ingatlanbazar.hu, www.ingatlanmax.hu, www.ingatlan.com oldalakról is.)

Forrás: http://hetek.hu/?q=node/13566