Most már biztosnak tűnik, hogy lesz ingatlanadó, hiszen a két kormányzó párt koalíciós megállapodásban rögzítette, hogy szükségesnek tartja a bevezetését. Az is több mint valószínű, hogy a budaiaknak mélyebben kell majd a zsebükbe nyúlniuk, hiszen a Duna jobb partján az országos átlagnál jóval magasabbak a lakásárak. Ma már nem egyedi, hogy Buda zöldövezeti részén egyetlen négyzetméterért egymillió forintnál is többet kérnek.

Ennek fényében érthető, hogy a pénzügyminiszter által emlegetett, az ingatlanérték nullától két százalékáig terjedő összeget - legalábbis annak felső határát - sokan eltúlzottnak tartják. Főként a lakástulajdonosok, akikben eddig is nem kevés aggodalom volt, hogy az újabb terhet nem tudják fizetni. Veres János televíziós nyilatkozata óta pedig számolgatják, az ő lakásuk értékének mennyi is a két százaléka. Aki úgy gondolja, hogy budai családi háza százmilliót ér, annak az érték két százalékának kivetése esetén évi kétmillió forint adót kell fizetnie. De a békásmegyeri panellakás lakóinak is - 15 millió forint értékkel számolva - háromszázezer forintos fizetési kötelezettséggel kellene kalkulálniuk, ha tényleg az ingatlanérték két százaléka lesz az adó.

Ám ma még semmi nem biztos: sem a két százalék, sem az eddig napvilágot látott egyéb információk. Ahány nyilatkozó, annyi variáció volt már az új adónemről: elképzelhető, hogy a kormány szedi be, de az is, hogy az önkormányzatok vetik ki. Felmerült, hogy a bevezetéssel párhuzamosan megszüntetnék az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb fizetési kötelezettségeket: a kommunális, a telek-, az építmény-, az ingatlanforgalmi és a luxusadót. Persze a tulajdonosokat legfőképpen az érdekli, hogyan határozzák meg házuk értékét.

A pénzügyminiszter olyan kijelentést is tett már, miszerint nem tudja elképzelni, hogy minden egyes ingatlant felértékelnének. Az ingatlanszakma képviselői azonban ezt nem tartanák lehetetlennek. Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke szerint az ország 4,5 millió ingatlanának felmérése, átlagosan tízezer forint értékbecslői díjjal számolva is csak 45 milliárd forintba kerülne, ami még így is kevesebb lenne, mint az első esztendőre számított adóbevétel. S a felmérés után senki nem érezhetné úgy, hogy a kelleténél több pénzt húznak ki a zsebéből. Mehrli Péter jól érzékelteti, milyen nehéz egy ingatlan értékét meghatározni. Ha veszünk két azonos méretű telket ugyanabban az utcában, amelyeken ugyanakkora mérettel és szobaszámmal azonos időben épül családi ház, értékük akkor is eltérhet, csupán amiatt, hogy az egyik egyszintes, a másik két vagy három szinten helyezkedik el.

A 2006-ban bevezetett luxusadó éppen a budai zöldövezetben szült anomáliákat: olyan utcákat soroltak a legdrágábbak közé illetékhivatali adatok alapján, amelyekben a középosztály is meg tudja fizetni az árakat, és előfordult, hogy romos ház minősült luxusvillának. Az adásvételi szerződésekben szereplő négyzetméterárakat ugyanis kivetítették az egész utcára. Így nem a tényleges érték, hanem a méret határozza meg, mennyi adót kell fizetni.

Annak ellenére, hogy a luxusadótörvény nem elég szakszerű, és a bevételt illetően se váltotta be a hozzá fűzött reményeket, az ingatlanadó előkészítéséhez a kormányzat eddig nem kérte a szakmai szervezetek segítségét. Pedig a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) kiadványt készíttetett álláspontjáról, tavasszal pedig a Közép-európai Egyetemen konferenciát és fórumot tartott az ingatlanadó bevezetéséről. Noha ezen felvonultak az ingatlanszakma vezető képviselői, a kormány figyelmét nem sikerült felkelteniük.

Az ingatlanszervezeteket azóta is változatlanul foglalkoztatja, milyen formában vezetik be az adót. Ezért a MAISZ kérdőíves felmérést szeretne végezni szakmai körökben e témáról - tájékoztatja a Budai Látképet Kispál Sándor, a szervezet főtitkára. Az íveket - amelyet adószakértők, értékbecslők, jogászok állítottak össze - a napokban juttatták el az önkormányzatokhoz, a parlamenti képviselőkhöz, a kormányzat olyan munkatársaihoz, akik e témában az előkészítést végzik, így a Pénzügyminisztérium, az Igazságügyi Minisztérium és az APEH képviselőihez. De megkapták őket az adótanácsadók szövetsége és az ügyvédi és a végrehajtói kamara képviselői is. A válaszokat a közel hatezer tagot számláló legnagyobb ingatlanszakmai szervezet augusztusban szeretné összegezni.

Van még egy tényező, ami miatt sokan úgy gondolják, nem lehet igazságosan kivetni az ingatlanadót. Egy kastélynak kinéző, esetleg egymilliárd forintért árult ház telekkönyvi kivonatán mindössze annyit olvashatunk: lakóház, udvar. Nem állapítható meg a ház mérete, szobaszáma, és az sem, hogy mikor épült. Viszont egy békásmegyeri vagy budatétényi panellakás tulajdoni lapján a szobák száma és a nettó 49 négyzetméteres alapterület és jó eséllyel az építés éve is fel van tüntetve. Így míg a pénzügyminisztériumi íróasztalnál ülő köztisztviselő - ha van némi fogalma az ingatlanárakról - a társasházi lakások esetében csupán a telekkönyvi adatok alapján is képes lehet meghatározni egy alsó és egy felső értékhatárt, addig a lakóház, udvar megjelölésű ingatlanról nem tudhatja, hogy egy romos vályogház vagy egy ezer négyzetméteres, uszodás, többgarázsos, liftes, esetleg a föld alatt is több szintet rejtő luxusvilla, melynek telkén az őrbódé bekerülési költsége is többszöröse egy szerényebb helyen álló ház értékének.

Felvetődik a kérdés, ha ennyire hiányos a nyilvántartás, a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) honnan tudja évről évre meghatározni, hogy mondjuk a XII. kerületben hány ötszobás lakás van. Farkas János, a KSH Társadalmi szolgáltatások statisztikai főosztályának helyettes vezetője a Budai Látképnek elmondta: legutóbb a 2001-es népszámláláson készült részletes felmérés a magyar lakásállományról - természetesen a név és a lakcím feltüntetése nélkül - , ekkor a szobaszámot, a komfortfokozatot, a fűtési módot is rögzítették. Az adatok folyamatosan frissülnek, hiszen az építési és lakhatási engedélyek kiadásáról, a lakások megszűnéséről az önkormányzatok kötelesek tájékoztatni a statisztikai hivatalt. Viszont a használt ingatlanok forgalmáról a KSH sem tud minden adatot begyűjteni: a törvény csak akkor teszi lehetővé az adatközlést, ha az utcában egy évben legalább három lakás cserél gazdát.

Az illetékhivataltól beszerzett adatok - melyeket a KSH is nyilvántart - csak támpontot adhatnak az adókivetéskor - mondja Farkas János -, hiszen évente csak 120 ezer lakás cserél gazdát és 30 ezer új otthon épül. Vagyis a lakásállomány nagy része nem jelenik meg az ingatlanforgalomban. Így 3-3,5 millió ingatlanról megközelítőleg sem lehet tudni, mi a piaci értéke. Számos kistelepülésen pedig nincs is ingatlanmozgás.

Persze az ingatlanadó problémája más aránytalanságokat is felvet. Értékesebb az a lakás, ami ki van festve, értékesebb az a ház, aminek rendezett az udvara, értékesebb az az utca, ahol a lakók gondozzák a ház előtti kerteket, füvesítenek, söpörnek. Így ők jogosan vethetik fel: azért fizetnek többet, mert rendesebbek? Az is kétségtelen, hogy a budaiak jobban élnek, mint az ország más pontján lakók. Mind a hat budai kerületben magasabb a befizetett személyi jövedelemadó, mint a fővárosi átlag. Miközben Budapesten egy állandó lakos után 2005-ben 244 ezer forint személyi jövedelemadót fizettek be, addig a II. kerületben 519 ezret. Kiugróan magas volt ez a szám a XII. kerületben is: ott 441 ezer forint jutott egy főre. Az I. kerületben 393, a XI.-ben 297, a III.-ban 271, a XXII.-ben 261 ezer forintot fizettek be egy állandó lakosra vetítve. A budai kerületeken kívül csak az V., illetve kismértékben a XIV. és a XVI. kerület haladta meg az átlagot.